2026年外国买家在南澳开发土地:FIRB与7%附加税指南

2026 年,外国买家还能在南澳收购并开发土地吗?总体而言,可以。从 2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日,外国人在澳大利亚原则上被禁止购买现有住宅(established dwellings),仅有有限的例外。这一禁令通常并不会封堵空地开发或新建住宅的路径,但 FIRB 审批及相关条件仍然适用(来源:ATO — Banning foreign purchases of established dwellings)。有限的例外可以包括新增 20 套或以上住宅的再开发项目。对于任何正在权衡"FIRB 外国买家开发南澳土地"这条路径的人来说,从空置的住宅区划土地到建成住宅的整条路线通常仍然畅通——但它附带了一整套联邦与南澳层面的义务,这些都应在签署合同之前理顺。以下我们以开发管理的视角,梳理其中的关键步骤。

以上仅为一般性信息,不构成法律、税务或 FIRB 建议。在取得 FIRB、税务及法律建议之前,请勿签署无条件合同。

FIRB 审批是第一步

外国人在签署具有约束力的合同收购澳大利亚住宅用地(包括空地)之前,通常必须先取得 FIRB 审批——无论金额多少,均须通过 ATO 外国投资者门户在线申请(来源:foreigninvestment.gov.au — Residential land guidance)。购买空置住宅用地用于开发的审批,通常会附带以下条件:须在 4 年内完成施工,且在施工完成前不得出售该土地,此设计旨在防止囤地(land banking)(来源:foreigninvestment.gov.au — Residential land guidance)。实际条件由每份审批个别设定,可能有所不同,因此在做出承诺前,请以您自己 FIRB 审批上的确切条款为准。

FIRB 申请费由一份《费用表》(Schedule of Fees)规定,每个财年于 7 月 1 日按指数调整。覆盖 2025 年 7 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日的费用表,按物业价值对空置住宅用地费用进行分级,随每个价值档次递增(来源:Treasury / foreigninvestment.gov.au — Schedule of Fees)。由于该费用表在 7 月 1 日更新,在依据任何具体金额行事之前,请对照官方费用表核实当前的 2026-27 数字;切勿依赖第三方摘要来确认确切费用。

南澳的 7% 外国所有权附加税

这正是南澳叠加自身一层义务之处。外国人(以及外国信托和外国公司)在南澳收购住宅用地权益时,须在正常印花税(转让税)之外,按权益价值缴纳 7% 的外国所有权附加税(foreign ownership surcharge),该附加税适用于自 2018 年 1 月 1 日起的收购——并且州税务专员(Commissioner of State Taxation)无权酌情豁免(来源:RevenueSA — Foreign Ownership Surcharge)。

对开发商而言至关重要的是,"住宅用地"包括空置土地(或仅有轻微改良的土地),只要其在南澳规划与开发法律下的区划设想为住宅用途即属此列(来源:RevenueSA — Foreign Ownership Surcharge)。换言之,外国买家在南澳购买空置的住宅区划土地,通常在尚未动工之前就已被 7% 附加税所涵盖。若单笔收购混合了住宅与非住宅用地,附加税通常仅适用于住宅部分(来源:RevenueSA — Foreign Ownership Surcharge)。

针对重大开发项目的特惠减免(ex gratia relief)

确实存在一条明确的减免路径。南澳为从事"重大开发"(significant developments)的外国投资者提供 7% 附加税的特惠减免(ex gratia relief)——逐案审理、须经财政部长(Treasurer)批准——所谓"重大开发"定义为:收购住宅用地以开发或再开发 20 个或以上用于住宅用途的地块(allotments)或单元(lots)(来源:RevenueSA — Revenue Ruling SDA012)。在该开发项目依据区域重要性测试(regional significance test)对所在地区作出重大贡献的情形下,也可能获得减免(来源:RevenueSA — Revenue Ruling SDA012)。申请人可申请原则性预先批准或最终批准,而若实际开发与所批准内容存在重大差异,RevenueSA 可追回(claw back)已给予的减免(来源:RevenueSA — Revenue Ruling SDA012)。

由于该减免属于酌情给予而非自动适用,申请人应通读完整裁定(SDA012)并提交正式申请——最好在结算(settlement)之前,以便项目的架构与审批状态清晰明确。开发项目在购地阶段的架构方式,往往决定了能否获得减免,这也是为何早期的可行性研究工作如此重要的原因之一。

销售建成产品:豁免证书

住宅建成后,开发商可申请"新建(或近新)住宅豁免证书"(New (or near-new) Dwelling Exemption Certificate),使开发项目中购买住宅的外国买家无需各自单独取得 FIRB 审批(来源:foreigninvestment.gov.au — Exemption certificates for property developers)。其条件通常包括:向外国人出售的住宅不超过住宅总数的 50%、设有单一买家价值上限,以及每向外国人出售一套住宅须缴纳一笔按套核算的对账费(reconciliation fee)(来源:foreigninvestment.gov.au — Exemption certificates for property developers)。申请费及按套收取的费用,设定于同一份在 7 月 1 日更新的《费用表》中,因此申请前请核实当前的 2026-27 金额(来源:Treasury / foreigninvestment.gov.au — Schedule of Fees)。

PlanSA 框架下的土地分割与产权

南澳的开发同意流程对外国与本地开发商一视同仁。将土地分割为独立地块(subdivision)需要取得开发批准,以及由 Planning and Land Use Services(规划与土地使用服务局)依据《2016 年规划、开发与基础设施法》(Planning, Development and Infrastructure Act 2016)和《1886 年不动产法》(Real Property Act 1886)签发的土地分割批准证书(Land Division Certificate of Approval)(来源:PlanSA — Land division Certificate of Approval)。托伦斯产权(Torrens title)是南澳最常见的土地产权形式——每个地块一份单一产权证,所分出的各地块独立持有,通常不含共用设施——使其成为外国开发的住宅分割项目的典型产权结构(来源:SA.GOV.AU — Torrens titles)。当涉及共用的共有产权或设施时,社区产权(Community title)则是另一种选择。

持续性的联邦义务

有两项持续性义务与开发并行存在:

• 登记通报(Register notification)。 自 2023 年 7 月 1 日起,外国人在收购或处置澳大利亚土地(住宅、商业或空地)时,必须通报《澳大利亚资产外国所有权登记册》(Register of Foreign Ownership of Australian Assets,由税务专员依据《1975 年外国收购与接管法》(Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975)管理)。提交登记通报无需缴费,但未通报可能招致违规通知书或民事处罚(来源:foreigninvestment.gov.au — Register of Foreign Ownership of Australian Assets)。
• 空置费(Vacancy fee)。 澳大利亚住宅物业的外国业主须每年提交空置费申报表(Vacancy Fee Return);对于始于 2024 年 4 月 9 日或之后的空置年度,空置费为收购时所缴原始 FIRB 申请费的两倍,若住宅在该年度内未被占用、或未真正可供出租至少 183 天,即须缴纳(来源:ATO — Vacancy fee return for foreign owners)。

整合起来:义务清单

常见问题

问:尽管有禁令,外国买家在南澳还能购地开发吗? 从 2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日实施的禁令针对的是现有住宅,并有有限的例外;它不适用于用于开发的空地或新建住宅,因此"从土地开始开发"的路径通常仍然畅通(来源:ATO — Banning foreign purchases of established dwellings)。

问:7% 附加税适用于空地吗? 通常适用。南澳外国所有权附加税对"住宅用地"的定义,包括区划设想为住宅用途的空置土地(来源:RevenueSA — Foreign Ownership Surcharge)。

问:外国开发商如何降低 7% 附加税? 没有豁免,但对于 20 个或以上住宅地块或单元的重大开发(或依据区域重要性测试),可逐案申请特惠减免,须经财政部长批准(来源:RevenueSA — Revenue Ruling SDA012)。

问:建设有时间限制吗? 针对空置住宅用地的 FIRB 审批,通常以 4 年内完成施工、且在施工完成前不出售该土地为条件(来源:foreigninvestment.gov.au — Residential land guidance)。

问:外国业主有持续的申报义务吗? 有——在收购或处置时通报外国所有权登记册,并可能须每年提交空置费申报表(来源:foreigninvestment.gov.au — Register of Foreign Ownership of Australian Assets;ATO — Vacancy fee return for foreign owners)。

Cyberate PM 如何帮您

对海外投资者而言,"从土地开始开发"项目最大的风险在于时序或架构的错配:FIRB 条件、7% 附加税、特惠减免申请与 PlanSA 土地分割审批,各自按不同的时钟推进。作为一家总部位于阿德莱德的开发管理机构,Cyberate PM 会将这些环节排序安排,使它们彼此衔接而非相互冲突——在签约前确认 FIRB 条件、对收购进行架构设计以使重大开发的特惠减免申请获批机会最大化,并将开发批准一路管理到土地分割批准证书与产权登记。我们还会协调您持牌的律师、税务顾问与产权过户师(conveyancers),确保各环节无缝衔接、不留疏漏。

如果您正在权衡一个"从土地开始开发"的项目,欢迎了解我们如何与外国及海外投资者合作,并阅读我们的相关指南:在阿德莱德构建地主合资(JV)与利润分配以及如何进行可行性研究。若想在做出承诺前,对照当前的 FIRB、RevenueSA 与 PlanSA 要求对您的具体地块做压力测试,欢迎预约 Cyberate PM 的项目评估。

来源

• ATO — Banning foreign purchases of established dwellings
• RevenueSA — Foreign Ownership Surcharge
• RevenueSA — Revenue Ruling SDA012 (ex gratia relief for significant developments)
• foreigninvestment.gov.au — Residential land guidance
• Treasury / foreigninvestment.gov.au — Schedule of Fees
• foreigninvestment.gov.au — Exemption certificates for property developers
• foreigninvestment.gov.au — Register of Foreign Ownership of Australian Assets
• ATO — Vacancy fee return for foreign owners
• PlanSA — Land division Certificate of Approval
• SA.GOV.AU — Torrens titles