批准之后、新地契之前的那段等待，不必空着：哪些申请可以对着一块还没产生的地块递出去
批准之后、新地契之前的那段等待，不必空着：对一块还不存在的地块，新条文的措辞覆盖了哪些许可
本文仅为面向南澳土地业主的一般性信息，不构成法律、产权过户、规划或财务方面的专业意见。合同与融资条款的措辞、以及任何产权问题，请咨询具备资质的南澳房地产律师或过户师（conveyancer）；分割图与拟议地块编号，请咨询您委托的持牌测量师；您的方案对照《规划与设计法典》大致会如何被评估，请咨询有资质的规划顾问，而评估与决定本身属于主管机关；提款条件请问您的贷款机构；至于在您这宗分割上、某一类申请究竟能覆盖到什么范围，请向主管机关与 PlanSA 核实。南澳的规划条例会不定期修订，因此在依赖本文任何内容之前，请就您自己那宗分割确认当下生效的条款。
变的是递交的先后顺序，不是新地契下发的日期
你手里已经拿到这宗土地分割（land division）的决定通知书（decision notification）。条件正在一条条清理，各方的清关文件躺在 PlanSA 门户里，新的产权证（certificate of title）还没有影子。在项目档案上，这一段通常是一片空白——进度表上只标着"等待"。
南澳对《2017 年规划、发展与基础设施（一般）条例》（Planning, Development and Infrastructure (General) Regulations 2017）作出了一批杂项修订，即《2025 年规划、发展与基础设施（一般）（杂项）（第二号）修订条例》。在 PlanSA 公布的修订内容里，有一条是澄清性质的：针对一块已获批准、但尚未产生的地块，可以提出规划许可（planning consent）与土地分割许可（land division consent）的申请（来源：PlanSA）。这批修订在正式作出之前经过公开征询（来源：YourSAy），PlanSA 对这一整包修订的说明是：落实住房路线图（Housing Roadmap）、落实规划体系实施检讨专家小组最终报告的建议，以及若干技术性与行政性调整。
挪动的不是新地契下发的日期，而是申请可以被摆到主管机关面前的那个时点。 这条澄清回答的是"什么时候可以提出申请"，不是"什么时候清关做完"，也不是"什么时候地契出来"。
地契为什么要走那么久、哪一道清关卡住哪一道门、以及这一段为什么并不由某个计时器来推动，是另一篇文章的题目：分割批准了，地契却还没下来。本文不重复那套论证，只问一个更窄的问题：在这段时间里，有没有什么是可以先递出去的。
"已获批准、但尚未产生的地块"说的是什么
这句话里吃重的是两个词，而它们指向相反的两头。
已获批准是前提。PlanSA 公布的措辞谈的是一块已经获得批准的地块——也就是分割批准本身已经拿到手——而不是还没递交申请的分割，更不是概念图上的一条线。你自己这宗批准、连同它眼下的条件状态，算不算落在这句话描述的范围里，要由主管机关和你的规划顾问来判断，不是本文能替你定的。分割本身尚未获批的，就不宜假定这条澄清说的是你的情形。
尚未产生说的是下游还没发生的事。按 Land Services SA 公布的流程，新地块是在整套程序的末端才产生的：批准证书（Certificate of Approval）签发之后——Land Services SA 的资料页写明，签发这份证书的是州规划评估委员会（State Commission Assessment Panel），前提是各州属机构与市政府都已给出清关——分割图（plan of division）交由 Land Services SA 存档（deposit），Land Services SA 把这一刻描述为新地块在法律上产生的时点，随后新的产权证才签发（来源：Land Services SA）。这是公开材料写明的流程；它对你名下的某笔交易、或者对你自己文件里挂钩到它的条款意味着什么，要由你的南澳房地产律师或过户师就你这块地来回答。已获批准、尚未产生，这两种状态之间夹着的那一段，就是本文要谈的窗口。
有必要把几种"许可"分清楚，因为日常对话里这些词经常混着用。南澳的体系是分别授予、再行合并：规划许可、土地分割许可与建造许可（building consent）是彼此独立的决定，而开发批准（development approval）是一份申请所需的各项许可齐备之后随之产生的结果。这一层层的关系，我们在南澳开发申请与批准流程里拆开写过。本文讨论的这条澄清，PlanSA 是以规划许可和土地分割许可的口径表述的。
还有一个区分比其余任何区分都重要，因为它最容易被一眼扫过去：
能"递交"，不等于会被"批准"，也不等于可以"开工"。 这是三件事，由不同的步骤分别决定。针对一块已获批准但尚未产生的地块提出的申请会不会被批准，属于主管机关的权限，由它对照《规划与设计法典》评估。有资质的规划顾问可以就你的方案大致会被如何评估提供意见，也可以替你把申请文件做出来，但评估与决定始终在主管机关那一侧。至于能不能动工，那是再往后的另一个问题，取决于你自己的批准、批准所附的条件以及你自己的合同文件。这一节如果只带走一句话，就带走这一句。
分期分割的情形——部分地块已获批准、部分还没有——一篇文章从外部是判断不了的。把你自己的分期方案摆到规划顾问和主管机关面前，别在他们表态之前替他们朝任何一个方向下结论。
两栏对照：哪些可以并行，哪些必须等
下面这张表是从公开材料里整理出来的一个通用起点，不是针对你这宗分割的认定。凡是公开材料写明了立场的行，都附了来源；没有附来源的行，无论落在哪一栏，都是问题而不是答案，而它落在哪一栏，只说明这个问题是从哪一头冒出来的，并不等于替它给了答案——公开材料并没有把它们定下来，行业里的习惯做法也替代不了针对你自身事实的那个回答。
针对已获批准但尚未产生的地块，提出规划许可申请（来源：PlanSA）: 新产权证的产生，它跟在批准证书与分割图存档之后（来源：Land Services SA）
针对已获批准但尚未产生的地块，提出土地分割许可申请（来源：PlanSA）: 新地块买卖合同的交割：Land Services SA 的资料说明，金融机构通常会要求分割图先完成存档（即新地块在法律上产生）之后，交割才能进行；这一点对你自己那份合同意味着什么，要问你的南澳房地产律师或过户师，以及你的贷款机构（来源：Land Services SA）
清理你手上这份土地分割许可所附的条件与清关要求**——正是这部分工作最终产出地契（来源：PlanSA）:** 在新产权证上登记权利事项——抵押、地役权、转让。你自己这些事项的先后与时点，请与南澳房地产律师或过户师确认
在新地契产生之前就签约出售一块拟议地块。这一行是问题，不是答案，本文并没有说这件事可以做：在你这宗分割上能不能这么做、按什么条款、从哪个时点起可以订立合同，要由南澳房地产律师或过户师依据你自身事实来回答，而右栏里 Land Services SA 关于交割的那段说明，也是他们权衡时要一并看的东西: 凡是你自己的合同或贷款文件把某件事挂钩到地契下发的，那都是文书起草层面的问题，要问律师和贷款机构，不是条例层面的问题
有一项暂时还不属于任何一栏。PlanSA 公布的措辞点名的是规划许可与土地分割许可，并没有提到建造许可。沉默既不是许可，也不是禁止，本文不会把它读成其中任何一种。如果你的进度安排依赖于"对一块还没产生的地块递交建造许可申请"，那就把这个问题以书面形式、就你自己这宗分割，去问主管机关和你的规划顾问——在它被写进进度表之前。
想看清这些事项各自落在从递交到地契的哪一段上，我们的南澳土地分割时间线把各个阶段按顺序排开了。
指代一块还不存在的地块
这是最实操的一节，核心其实是身份问题：这块地没有产权证、没有产权编号、也没有门牌地址，申请必须用别的办法把它指出来。下面这些不是一套"该怎么写"的规范。一份申请究竟该用哪个标识、该配哪一份图纸，要看你的持牌测量师——图纸由他编制并认证——也要看主管机关，因为表单上接受什么由它决定。
最顺理成章的标识来源是那份已获批准的分割图，因为在产权证出现之前，图上的拟议地块编号是一块未来地块唯一的名字。至于这个编号是不是你这份申请该用的参照、以及图纸在评估过程中被改过时申请该以哪一版为底，都是留给你的测量师和主管机关回答的问题，不是能从一篇文章里推出来的假定。
文件之间对不对得上，是协调者不必是专家也看得见的一环。Land Services SA 公布，一份提交存档的图纸在存档之前要按其图面呈现与电子提交要求接受审查（来源：Land Services SA）；这也是为什么申请、获批分割图与日后那份认证图纸之间一旦出现出入，值得早一点摆到台面上，而不是拖到最后。某一处出入到底要不要紧、又该怎么处理，得由测量师和主管机关来说。在清关期拉得较长、图纸又出自好几家顾问之手的项目上，编号悄悄跑偏这种事，可以一直没人吭声。
在递交任何东西之前，有四个问题值得用书面形式先答一遍，而本文一个都替你答不了：
哪一版分割图才是获批的那一版，每一家顾问手上拿的是不是这一版？以你的持牌测量师为准。
图上每一块未来地块的拟议地块编号是什么，各份申请文件里用的是不是完全一致的编号？
如果某个条件或某道清关后来改了边界、或者把地块重新编号，谁通知谁，已经按旧编号递出去的东西怎么办？这个问题请交给主管机关和你的规划顾问。
表单或门户系统里，有没有哪个必填项要求提供这块地块此刻还给不出的标识，主管机关希望这种情况怎么处理？
并行推进不是白拿的
也得把另一面说出来：提早递交，等于在上游的工作还没做完的时候，就把一份申请摆到了主管机关面前；所以真正值得问的是，万一上游有变，会怎么样。
土地分割的条件是在批准之后才清理的，不是在批准之前。这个过程会不会在你这宗分割上带来边界、面积或地块排布的改动——如果会，又要走什么程序、需要什么条件——是主管机关、你的规划顾问和你的持牌测量师才能回答的问题，不是一篇文章能替你说的。假如这类改动发生在后续许可已经按旧配置递交甚至获批之后，那份许可还对不对得上它所针对的那块地、需不需要变更或重新递交，同样要由主管机关和你的规划顾问，依据那次改动的具体事实来判断。
这笔账可以有一种算法：并行推进值不值，跟着你这宗分割有多稳定走。这是判断，不是规则，换个角度也可以有别的算法；这一种靠的是问这样几个问题：
分割上还有哪些条件没有关闭，其中有没有可能改变边界或面积的，而不只是要求做完某项工作的？
有没有哪个转介或清关机构——SA Water、基础设施与交通部、电力配网公司，或是你所在的市政府——已经提出某项要求，而这项要求还没有反映到图纸上？
万一图纸在递交之后发生变动，变更或重新递交要付出多少时间与费用，又由谁来告诉你它已经发生了？
我们的看法是：这段窗口更适合当成进度表里可以排事的一段，而不是一段空白；而以我们的经验，在某个具体项目上，并行递交究竟有没有价值，取决于这宗分割本身有多稳定、以及你自己那些文件是怎么写的，而不取决于条例本身。 这是 Cyberate PM 的立场，我们也只把它当作立场提出。跨项目层面上并没有公开数据能说明这样做的结果如何，本文也不主张它省下了多少时间。
有两句话值得和你的顾问一起重读
既然顺序可以变，那么当初围绕旧顺序写下的条款，就值得再看一遍。
第一句是建造合同里的开工条件。如果建造合同把建筑商的开工义务挂钩在新产权证的签发上，值得问的是：这个条件是不是还在替你办你想让它办的事，还是说它应该改挂在别的事项上——而这个问题属于起草或审阅合同的南澳房地产律师，不属于开发经理，也不属于本文。顺带值得理清的是：这份合同下谁承担哪一项义务，谁只是在围绕它排顺序；两者的区别我们在房地产项目经理与建筑商的区别里写过。
第二句是贷款协议里的提款节点（drawdown milestone）。如果融资文件把某个提款节点挂在地契下发上，那么贷款机构愿不愿意接受一个挂在许可上的节点，是贷款机构自己的决定；这个问题要通过你的中介或律师去问贷款机构，然后才谈得上照答案排进度。这类节点通常嵌在什么样的融资结构里，我们在阿德莱德小型开发商的开发融资里做过概述。
这两句话的具体措辞，本文一个字也不提供，也不该有人从文章里照抄。本文能提供的是对话的顺序：先弄清你这宗分割实际允许什么，再问主管机关在它上面可以递交什么，然后才去问律师和贷款机构，文件要不要跟着改。
谁回答什么，Cyberate PM 站在哪里
本文里的每一项输入，都归属于一位有名有姓的专业方：
在你这块已获批准的地块上可以递交什么——主管机关，以 PlanSA 公布的材料作为起点。
对照《规划与设计法典》对你的申请作出评估——主管机关。
你的方案对照法典大致会被如何评估，以及申请文件的编制——有资质的规划顾问。
分割图、拟议地块编号，以及提交存档的认证图纸——你的持牌测量师。
合同与融资条款的措辞、产权与权利事项——具备资质的南澳房地产律师或过户师。
提款节点能不能改挂在别的事项上——你的贷款机构。
Cyberate PM 统筹这些各自持牌、注册或具备资质的专业方，我们不代替他们发表意见。 我们不认证图纸、不起草或修改合同条款、不替你和贷款机构谈条件、也不就法律问题出具意见。我们守的是顺序：一套贯穿所有顾问的一致假设，把上面那些问题按正确的次序问给正确的一方，把答案记在下一个人找得到的地方，并且让批准与地契之间这段窗口，以"有事项在排"的形式留在进度表里，而不是留成一片空白。
如果你的分割已经获批，希望把这段窗口排得像样一点，各路专业方都拿到清晰的委托、答案也被收拢在一处，和我们聊聊。
本文描述的是写作时公开材料所反映的情况，其中包括 PlanSA 对该批修订条例的公开说明。南澳的规划条例会不定期修订——在采取行动之前，请确认当下生效的条款，以及它们对你这宗分割意味着什么。清关阶段本身，我们的姊妹篇为什么批准了还不等于拿到地契写得更细。
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