在阿德莱德临主干道的地块上分地：车怎么进出，要过 Commissioner of Highways 这一关

本文仅为面向南澳土地业主的一般信息，不构成法律、规划、工程或估价建议。你门口那条路究竟归 Department for Infrastructure and Transport（南澳基础设施与交通厅，简称 DIT）管，还是归你所在的 council（地方议会）管，以及你的申请必须转呈给哪些机构，这些是规划顾问（planning consultant）和主管机构本身才能回答的问题。产权证上那条道路拓宽（road widening）批注究竟是什么、又要求你做什么，是你的律师或过户师（conveyancer）的问题。出入口的几何形状与车辆转向轨迹属于交通工程师；凡是建在 road reserve（道路保留地）范围内的东西，都属于按道路主管机构标准作业的土木工程师。本文不构成对你这块地的任何认定。

在阿德莱德，摊在表格里最好看的那些地块，往往就在大路边上。临街面宽、进深足、房子旧、单价比往后两条街的安静小路便宜一截。Main North Road、Port Road、South Road、Grand Junction Road、Marion Road、Anzac Highway、Cross Road、Portrush Road、North East Road、Henley Beach Road——分区通常够宽松，面积通常也够，"一块地分成两块或三块"的算术看起来一目了然。

然后有人问了一句：车从哪儿进、从哪儿出？这个项目要谈的，就从"能做出几块"转成了"车怎么进出"。

Cyberate PM 由业主聘请。我们不按交易抽成，不收开发商或贷款方的钱。在这个题目上，我们的边界窄到可以开门见山地讲清楚：我们不是交通工程师，我们不设计车道，我们不为道路保留地范围内的任何工程做认证，我们也不代表 DIT 或你的议会说话。我们做的，是把掌管这些答案的人协调到位，赶在你花钱请人画一套可能根本落不了地的方案之前，把"出入口"这个问题摆到他们面前。我们负责协调；建议由专业人士来给。

申请怎么递、怎么归类、怎么被决定，那一整套流程写在南澳的开发审批（DA）流程里。本文讲的是那篇文章没有展开的另一层：在作出决定之前，你的申请还要经过哪些机构——尤其是对你家车道有意见的那一家。

拍板的是有权机构，但要点头的不止一家

依据 Planning, Development and Infrastructure Act 2016（《规划、开发与基础设施法》）及其配套条例，对你的申请作出决定的主体，是这件申请的 relevant authority（有权机构）。具体落到哪一家，要看开发内容本身、以及它走的是哪一条审批路径——所以不要默认它就是你所在的议会，请让你的规划顾问替你确认：你这件申请的有权机构到底是谁。而不论最后是谁，对某些类别的开发，有权机构都不能自己直接拍板：它必须先把申请转呈给一个法定指定的机构，等对方回复。规划圈把这些机构叫作 referral bodies（转呈机构），也叫转呈代理。

转呈并不是什么冷门角落。原生植被、土壤污染、航空、遗产保护，以及各家配套主管机构，都以某种形式出现在这套机制里。其中水和电这两条腿，和本文要讲的这一条性质不同——那是配套接驳与增容的问题，细分项目里 SA Power Networks 那一条腿和 SA Water 的增容费分别有专文梳理。在有些项目上，它们会带来成本，也可能拖住你的新产权证；至于会不会连带影响一块地最终能做出几块，则要看具体项目，是配套主管机构和你的规划顾问才能回答的问题。

本文这条转呈则是直接冲着这件事去的，因为它关乎的是：车辆到底能不能合法地进出你这块地。当一项开发影响到由州政府、而非议会承担 care, control and management（照管、控制与管理）职责的道路时，申请会被转呈给 Commissioner of Highways（公路专员）——这是坐在 DIT 背后的一个法定职位，也是代表整个主干道路网发声的主体。

由此带来两个后果。其一，你面对的是两个对手方，而不是一个，而且他们各自服从不同的政策取向。其二，你会不会被卷进这场对话，取决于这条路的法定身份，而不是它"看起来像什么"：有些看着就是主干道的路其实归议会管，有些貌不惊人的路段反而是 arterial road（主干道）。去问议会和 DIT，你门口这段路到底归谁照管，并且把答复要成书面的。

为什么临主干道，会把"能分几块"变成"车怎么进出"

在一条安静的小街上，出入口几乎是默认成立的。你有一个 crossover（车辆跨越口，即车行道与你地界之间那段路口），如果你新增一块地，一般也就预期能再开一个——当然还要看行道树、stobie pole（南澳特有的钢混电线杆）、雨水井和议会自己的规矩。

在主干道上，这些统统不是默认成立的。路网承担着与你这块地无关的职能，出入口因此被当作要尽量减少、合并和管控的东西，而不是可以随手增加的东西。真正会被问到的问题是：新增一个出入口到底能不能被接受；现有的出入口是可以保留、必须挪位，还是必须封掉；进出方向是不是要被限制成单向或几个方向；以及，若干块拟议地块能不能共用一个出入口，而不是一家一个。

每一个答案改动的都是方案本身，而不只是预算。共用出入口意味着一条共用车道，很可能还要配一套不同的产权结构来承载它。从侧街进出，意味着决定布局的是转角几何关系，而不是面积。如果拟议的出入口位置不被接受，又没有别的临街面可用，这块地最终能支撑的地块数，可能就少于分区本来允许的数量。

这也正是为什么，大多数业主最先做的那道分区检验——也就是你这块地到底能不能分里讲的那一套——回答的其实是另一个问题。它只是若干道关口里的一道。过了这一关，并不等于你这块地就分得成，只说明方案在这一项上没有被否掉，后面的关口都还等在那里。车辆能不能合法开进新的地块，就是后面那些关口中的一道；而在临主干道的地块上，它往往是最能改写方案形态的那一道。

是意见，还是指令：为什么这条答复可能压过议会的判断

业主往往假定：转呈只会产生一份意见，而一个认可方案的有权机构，可以把这份意见和其他因素放在一起权衡。在这件事上，这个假定并不总是成立——而这恰恰是这套机制里最需要弄明白的一点。

视转呈的类别而定，转呈机构的答复，可能是有权机构"必须予以考虑"的意见，也可能是有权机构"必须予以落实"的东西——也就是一项指令：要么驳回该申请，要么在附加特定条件的前提下给予同意。当它以后一种方式运作时，你许可上那些关于出入口的条件，其实已经算不上有权机构自己的条件了。无论它对这个方案观感如何，它都几乎没有余地把这些条件谈掉。真正有意义的对话，是和转呈机构谈；而合适的时点，是在递交申请之前。

至于你的申请适用哪一种模式，这不是从一篇文章里就能取走的结论。请你的规划顾问就你的开发内容和你门口那条路确认：这份道路方面的答复，对有权机构而言是咨询性的还是约束性的；万一答复不利，程序上接下来会怎么走。

你临街的那一条，未必都留得住

临主干道的第二个问题，和车道毫无关系。它是：你买下的地，未必全都是你能拿去开发的地。

当一条道路预期在将来某个时点被拓宽，这个预期通常会被记录下来——可能是产权证上的一条批注或一项权益，也可能记在道路主管机构自己的走廊档案里。South Road 沿线 Torrens to Darlington 走廊的经历，南澳人已经看过一个版本：一条线位沿途的土地，早在动工很久之前就被识别出来，而这种识别，可能会出现在沿线各处物业的文件里。

它对开发的影响比"驳回"安静得多，代价却往往更大。场地面积和临街宽度，可能需要按未来的地界、而不是你围栏所在的位置来核算，从而改变每一块拟议地块可用的面积。退线（setback）也可能从那条未来地界起算，把建筑往后推、把可建体量压扁。如果作为分割的一部分，需要把一条土地移交给道路主管机构，那么这项移交就成了你清障流程（clearance sequence）里的一步，自带它的时间与文书。

这些东西，站在现场看是看不出来的。它们活在产权证的历史交易记录和道路主管机构的档案里——这正是为什么，一份由看得懂的人来读的产权查册（title search），属于第一周就该做完的功课，而不是走个过场。如果你还在决定要不要买，这一条应该被列进在阿德莱德买地之前要问清楚的事那张清单里。那条批注究竟是什么、对你有无约束力、是否附带补偿，都是你的律师或过户师的问题——不是我们的，也不是交易里任何一个本职并非"读产权证"的人的。

拿到规划许可，不等于可以动手修车道

这里还有一处连细心业主都容易疏漏的顺序问题。

planning consent（规划同意）和随后的 development approval（开发批准），在规划体系里各自准许的是一件具体的事。就你这个项目而言，它们分别准许了什么、在真正动工之前还有哪些环节要走完，请让你的规划顾问按你这件申请讲清楚。可以确定的是：它们当中没有哪一个等于允许你在 road reserve（道路保留地）——也就是你地界与车行道之间那片并不属于你的土地——上实施实体工程。在归 DIT 照管的道路上新建或改动车辆跨越口、切开路缘、挪动排水、改动人行道或动到 verge（路肩绿化带），通常都需要道路主管机构自己的许可：走它自己的流程、按它自己的标准、最后由它自己来验收。

那是一份独立的申请，有独立的决定者，也有独立的时间表。它通常要的是工程图，而不是建筑图，审的是一套并非规划政策的标准；而在现场，执行它的一般是按土木工程师设计作业的市政承包商——不是你的 builder，也不是你自己。

难点在于：这两套流程的速度不一样，而且都很容易被拖到最后才办。一个业主完全可能手握许可、定案图纸和施工计划，却还在等那一纸批文——而那个东西，恰恰是让第二块地真正能用起来的关键。请尽早问清楚：这份许可由谁去办、什么时候递、如果没能按图纸假定的形式批下来，工期会怎样。

你唯一握得住的杠杆：先问，再画

上面几乎所有的事，都不在你的掌控之内。真正在你掌控之内的杠杆，是顺序。

规划体系本身就给"递交之前先沟通"留了口子——一次 pre-lodgement enquiry（递交前咨询），以及在某些情形下，在申请递交前与某个机构达成的一项约定，而这项约定之后可以带进评估环节，不必从头再吵一遍。具体机制请向你的规划顾问确认现行做法，因为它会变，也因为土地分割能用的，未必就是一栋建筑能用的。但机会的形状是稳定的：在你委托别人去画一套已经预设了答案的方案之前，你可以先弄清楚道路主管机构对你的出入口怎么看。

要带进这场对话的东西并不多。一份显示临街面、现有车辆跨越口和路肩上有什么的测绘图；拟议的地块数量，以及你打算把出入口放在哪里；现有的合法出入口；有没有侧街或后巷可用。得到的答复可能是：这个概念可行；配合共用出入口可行；只有从侧街进出才可行；或者，按现在这么画不可行。

这几种答复里的任何一种，都值得在设计费、测绘费、工程费和递件费花出去之前就拿到手。一个"不行"在什么时点到来，本身就是要一并算进去的：来得早，你可能还留着别的选择，购地合同也可能还挂着条件；而这在你这笔具体的买卖上究竟值多少，得由业主拿着自己的合同和数字，同律师与顾问一起去掂量。先递件、后谈判，可能会在晚得多的时候走到同一个答案——而那时，邻居、银行、有时还有买家，都已经被告知你原本打算建什么了。

哪些地块比看上去容易，哪些不是

并不是每一个临主干道的地块都是麻烦。值得先看看你的地块是不是落在下面几类相对好办的情形里：

• 转角地块：侧街归议会照管，可以承载新的出入口，于是主干道那一面就从"入口"变成了单纯的"边界"。
• 临 service road（辅道）的地块：并不直接面对通行车行道。
• 已有合法出入口的地块：方案予以保留、继续使用，且不加大其使用强度。
• 有后巷或侧巷通道的地块：巷道本身能够承载新增地块。

这几类都不是保票，也都还要经过检验：侧街在靠近路口的位置可能有自己的限制；辅道总要在某处接回主干道；而一个现有的车辆跨越口，未必适配第二户住宅所产生的进出动线。最难办的，是那种位于路段中部、只有一面临主干道、没有侧街、没有巷道，方案又需要不止一个出入口的地块——而这恰恰就是价格看起来最诱人的那种地块。至于这项核查在一笔买卖里该摆在哪个位置、能不能赶在出价之前做完，或者要靠别的什么安排来兜住，得由你带着眼前这份条款，同自己的律师和顾问一起去理清。

Cyberate PM 在你的项目上如何处理这件事

我们在这里的角色是协调和排序，而且是刻意收窄的。我们不评估你的出入口，不设计它，不施工，也不决定它。我们不是你的交通工程师、土木工程师、规划顾问或律师，我们也不代表 DIT 或你的议会说话。至于你的出入口会不会被批准，我们不持任何立场。

我们做的，是让这个问题在正确的时点真正发生。我们确保"归谁照管"这个问题被切实提给议会和 DIT，并且答复是以书面形式回来的，而不是一通没人记录下来的电话。我们把递交前的那次沟通排在设计投入之前，并且给交通工程师、测量师和规划师做同一套交底，让他们带着一致的信息走进去。我们确保产权证由你的律师足够早地读过，好让任何道路拓宽批注是去参与塑造概念方案，而不是中途把它打断。我们把道路保留地的施工许可当作工期表上独立的一行来跟踪，有它自己的责任人和自己的日期，免得它被拖到最后才被发现。我们也把顾问的建议、主管机构的答复和你自己的决定，集中收在同一处。

我们协调那些各自掌管一部分答案的人。这些答案，没有一个的来源是我们。

常见问题

我家门口这条路到底归谁管？怎么查？ 不要凭路面宽度或车流量去判断。先问你所在的议会：构成你临街面的这条路，是归它照管，还是归州政府；再向 Department for Infrastructure and Transport 核实。请把答复要成书面的，因为它决定了你这场出入口的对话是跟谁谈的，也决定了转呈这套机制到底适不适用于你。

如果道路方面的答复不利，议会还能批我的细分吗？ 这取决于那份答复是"有权机构必须予以考虑的意见"，还是"有权机构必须予以落实的东西"，而这会随转呈的类别而变。当它以后一种方式运作时，无论有权机构（可能是你的议会，也可能不是）怎么看这个方案，它都几乎没有余地把那个立场谈掉。在你假定它能把一份不利答复权衡掉之前，请先问你的规划顾问：你这件申请的有权机构是谁，适用的又是哪一种模式。

我家本来就有车道（driveway），这事是不是就算定了？ 未必，对一块新地块来说更不会自动成立。为一户住宅设立的现有车辆跨越口，和服务于新增地块的出入口，是两码事；而一个会加大出入口使用强度的方案，可能会把这个出入口重新推回谈判桌。你这个能不能保留、要不要改造、可否共用，还是必须封掉，是道路主管机构的问题，需要交通工程师提供依据。

产权证上提到 road widening（道路拓宽），这对我的计划意味着什么？ 它可能意味着，你临街面上的一条被为将来的道路项目预留或征用，因而你的开发实际可用的面积和临街宽度，比产权证上的尺寸看起来要小；它也可能意味着，一项土地移交会成为你分割流程中的一步。那条批注究竟是什么、对你有无约束力、何时生效、是否附带补偿，都是你的律师或过户师依据产权交易记录和道路主管机构档案来回答的问题。不要想当然地以为它只是历史遗留。

还没买这块地，能不能先把出入口的答案问出来？ 大部分图景通常是问得到的——道路的法定身份、产权交易记录、路肩上实际有些什么，以及交通工程师就"这个临街面在物理上有没有可能承载某套方案所需的出入口"给出的初步判读。但道路主管机构那份具约束力的立场，通常要在有了具体方案之后才会给。务实的做法，是在合同变为无条件之前就把出入口的事摆到你律师或过户师面前。至于是通过一项条件、一段更长的尽职调查期，还是别的什么机制来处理，以及在你眼前这份合同条款下这样做可不可行，都由他们来回答。它唯一不该成为的，是你可行性研究里一个没人说破的假设。

Cyberate PM 能帮我把出入口批下来吗？ 不能。我们不评估、不设计、不认证、也不决定出入口，我们更不代表道路主管机构或议会。我们协调各自掌管一部分答案的交通工程师、测量师、土木工程师、规划师和律师，把递交前的那次沟通排在设计费花出去之前，并把道路保留地施工许可纳入工期表持续跟踪。至于出入口批不批、按什么条件批，那是道路主管机构的决定。

如果你的地块正面临或转角临着阿德莱德的一条主干道，而你正在掂量它究竟能做出什么，那么出入口通常是值得早一点摆上台面的那个问题——排在概念方案之前，也排在设计费花出去之前；如果这笔买卖还在进行中，具体该卡在哪个时点，由你的律师照着合同条款告诉你，哪一步之前还留有回旋余地。我们可以帮你把这场对话排进正确的顺序，并协调那些真正给出答案的顾问。我们协调你的专业团队、把你的项目理顺；我们不提供那些决定你出入口成败的建议。预约免费咨询。