斧头地、转角地、朝北：阿德莱德地块形状怎么看
斧头地、转角地、朝北：阿德莱德地块形状怎么看
Photo: Stephen Leonardi via Pexels
本文仅为面向南澳土地业主的一般性信息，不构成法律、规划、设计、税务、财务或估价方面的专业意见。规划法与产权问题，请咨询具备资质的南澳房地产或规划律师；法定规划策略与设计问题，请咨询具备资质的规划顾问或城市设计师；税务请咨询您的会计师；估价请咨询注册估价师；可行性与造价问题请咨询工料测量师（QS）；测量、边界、树木或岩土问题，请交给具备相应资质的测量师、树艺师或工程师。分区与叠加图层（overlay）条款因地块而异，且会不时修订，因此在依赖本文任何内容之前，请就您自己那块地向 PlanSA 与您的顾问核实当下的实际情况。
同一周里来了两位业主。两块地在同一个郊区、同一个分区，面积相差不过几平方米。其中一块值得做项目，另一块不值得——至少不是业主原本设想的那个项目。而分区本身，解释不了这个差别。
能解释它的是几何。面积告诉你拥有多少土地，形状和朝向才决定你能真正用上多少：建筑可以坐落在哪里、车怎么进来又怎么掉头、私人开放空间放在哪儿才真的好用、哪些窗户朝北。这些约束在写下第一行成本之前就已经生效，因为它们决定的是——总共能不能排得下若干套住宅，以及每一套只能是什么形态。
本文谈的正是这第二道门槛。它刻意不涉及最小地块面积与面宽，那部分见阿德莱德分割的最小地块面积；不涉及坡地上的责任归属，那部分见阿德莱德坡地挡土墙；也不涉及填充式开发标准收紧后整体产出门槛的变化，那是住宅填充标准提高的主题。
面积是第一道门槛，但不是唯一一道
南澳每一块地都归属于《规划与设计法典》（Planning and Design Code）下的某个分区，该法典依据《2016 年规划、发展与基础设施法》制定，同时该地块还可能落在一个或多个叠加图层之内。分区与叠加图层的条款规定了一项提案将依据什么标准被评估，而这些标准因地段而异——这也是为什么"我这里能不能做某件事"没有一个全州通用的答案（来源：PlanSA）。
业主往往在面积过了某个听来的数字之后就停下了。这是误区。满足面积要求，意味着提案不会仅因这一条被直接排除；它并不意味着存在一个可行的布局。布局必须同时满足设计条款——建筑相对边界与街道如何坐落、可用的开放空间放在哪里、车辆如何进出、以及提案对相邻物业造成什么影响。一块地完全可能面积绰绰有余，却找不出一种能同时满足上述全部条件的排布方式。
由此得出的实务结论是：一块地能承载多少套住宅，是一个设计结论，不是一道算术题。 它来自一版试排方案，而不是拿面积去做除法。
面宽与进深之比：悄悄决定你建筑体量的那个比例
面积相同的两块地，形状可以差得很远。一块短而宽、一块长而窄，土地一样多，但在各边退让（setback）扣完之后，留给你的建筑体量完全不同。
退让是从边界向内量的。在窄地上，两侧退让吃掉的宽度占比，远高于宽地——同样的尺寸，除以一个更小的基数。剩下的可能是一条太窄的带子，容不下一套好卖的住宅所需的房间进深；也可能只够排出一种本地市场并不买账的户型。这块地没有违反任何单一条款，它只是把可用宽度用完了。
进深带来的是相反的问题。又长又窄的地块，会让建筑离街道很远，这就牵出临街是否“看得见”、通行是否顺畅、以及沿街观感如何的问题；同时它还拉长了必须一路通到场地后部的车道、排水管线与市政接驳。
两种形状都不构成"出局"。它们改变的是最终能做出什么产品——而一个认真排过方案的买家，出价买的是这个产品，不是面积。至于这块地究竟值多少钱，应由注册估价师判断。
四种表现迥异的形状
转角地（corner block，也叫角地）。 转角地临两条街，而临街既带来优势也带来义务。两条街都得有像样的临街面，不能把背立面甩给其中一条——具体到你这块地会被要求到什么程度，应由规划顾问确认——这就限制了私人开放空间和车库能放在哪里，偏偏这两样是业主最想藏起来的。路口的视线通透与靠近转角处的围栏高度同样是现实议题。好处也很实在：两个临街面可以让每套住宅各有自己的临街面和独立车行出入，而这正是法典中关于临街与通行的条款所考察的东西，也往往是"一块地上两套住宅"在转角地成立、在中段地块却不成立的原因。至于门牌号本身，那是市政的编号安排，跟在审批之后，而不是它促成了审批。
斧头地（battle-axe，也叫旗杆地）。 这类地块位于另一块地的后方，靠一条窄"手柄"通向街道。手柄不是多余的土地——它承担车道的功能，通常还要承载市政接驳，并视提案性质承担应急车辆通行与垃圾收运。手柄的宽度与长度、会车安排、以及场地前端的掉头空间，才是决定这种形状能否成立的问题。斧头地在阿德莱德的填充式开发中很常见；它只是把大量约束集中压在了一条窄带上。另外，受管制树木或重要树木正好长在手柄的车道线上，是斧头地方案做不下去的常见原因之一，所以在通行方案定下来之前先把树查清楚。
窄长地块。 内城老城区的典型地块。这类地往往更适合联排或排屋式的结果，而非并排的独立住宅——因为宽度撑不起两个建筑体量再加上它们之间的退让。有些业主死守"两套独立屋"，反而否掉了一块换个形态本可以做得更好的地。
不规则地块与斜边地块。 临街面呈弧形、后界斜切、或某条侧界带个折角的场地，会因几何而损失可用面积——你真正能在其中建造的那个矩形，比产权面积看上去要小。要弄清究竟小多少，可靠的办法只有测量图加试排方案。经验法则在这里不可靠。
朝向：好朝向买到什么，缺好朝向又要付出什么
朝向是业主最容易当成"偏好"、而规划师当成"约束"的那一项。
在南半球，采光面是北面——这和国内"朝南才好"的习惯正好相反，很多从国内来的买家会在这里判断反。起居空间与私人开放空间朝北，冬天才拿得到日照，不靠机械手段也能得到好用的户外空间；如果一块地唯一放得下开放空间的位置朝南，同一套户型做出来的院子一天里大半时间处在阴影中，房间也要靠更多的采暖、制冷和照明才谈得上舒适。
审批上通常有两件事要紧。遮挡（overshadowing）——提案对相邻物业日照与开放空间造成的影响；以及俯视（overlooking）——上层窗户与阳台带来的私密性影响。两者一般都会在法典的设计条款下被考量，也都受制于这块地朝哪个方向、以及邻居相对于它坐落在何处。具体到你这块地适用哪些条款、又会被如何解读，应由规划顾问确认。
关键在于，朝向与形状是互相作用的。一块开放空间只能朝南的窄地，比能朝北开口的窄地难做得多——因为唯一放得下院子的位置，同时也是整个场地最背阴的地方。正是这种组合，把一个项目从"勉强能做"推到"做不成"；而如果你只看面积和分区，它是完全看不见的。
这些落到可行性测算的哪一环
上面这一切，都发生在可行性研究的成本那一侧变得有意义之前。产出（yield）——多少套、什么类型——来自一版尊重几何条件的试排方案；成本随后才施加到这个产出之上，而叠在其上的售价假设，属于注册估价师的范畴，不属于一版布局。
反过来做——不请自来的报价往往隐含着这种做法——那么整套数字就建立在一个没人验证过的产出之上。当一份报价假定了某个套数，第一个该问的问题不是"每套的单价公不公道"，而是"这个套数，被证明放得下吗"。如何看待这类报价，我们在开发商的报价公道吗里谈过。
检验你自己那块地的顺序
- 先把几何搞准。 以产权文件为准，而不是围栏或卫星图——围栏并不总是沿着边界。当尺寸或边界位置会影响布局时，应由持牌测量师到现场确认。
- 在 PlanSA 与南澳规划地图（SAPPA）上确认分区与每一层叠加图层，并且去读适用的条款本身，而不只是看分区的名字。
- 要一版试排方案，而不是一个说法。 让规划顾问或城市设计师在你真实的尺寸上画出真实的建筑轮廓，比任何经验法则都说明问题。正是这一步，把"这块地有多大"转换成"这块地放得下什么"。
- 也要看邻居的几何。 遮挡与俯视是对照隔壁的实际情况来评估的，所以相邻场地的朝向与既有建筑形态，同样属于你的约束条件。
- 然后才谈价钱。 有了一版被证明可行的布局，工料测量师才能对着实在的东西报价。
常见问题
地块越大，是不是就一定能放下更多住宅？ 不是。面积只是若干项检验中的一项。一块更大但形状别扭、朝向不利或通行受限的地，可能比一块更小、比例更好的地放得下更少的住宅，因为设计条款必须与面积条款同时被满足。可靠的答案来自在你自己尺寸上做的试排方案。
斧头地是不是不该买？ 本身并非如此——它是阿德莱德填充式开发中很常见的一种。真正需要落实的问题是：那条手柄能否承载提案所需的通行，包括市政接驳以及可能适用的应急与垃圾收运通道；以及车辆能否在场地前端完成掉头。这些在你出手之前就可以问清楚，交给测量师和规划顾问即可。
转角地是不是更值钱？ 有时候是，而且原因具体：两个临街面可以让每套住宅各有自己的临街面和独立车行出入，这能让"两套住宅"在这里成立，而同样面积的中段地块则未必。代价是转角地两条街都得有像样的临街面，这限制了开放空间与车库的位置。这笔账最终是否对你有利，是个设计问题；而价值本身应由注册估价师判断。
朝向到底有多重要？ 重要到足以实质影响一项提案被如何评估，而不只是住得舒不舒服。朝向决定了好用的私人开放空间能放在哪里，以及提案会如何遮挡邻居——这些通常都在评估考量之列，与好朝向带来的使用成本与宜居性好处是两回事。具体到你这块地会被如何权衡，应听取规划顾问的意见。
销售广告上的尺寸能信吗？ 只能当作参考。广告是营销材料。设计与审批依据的是产权尺寸和测量成果，而不规则地块恰恰是二者差异最容易显现的地方。
附近同一分区里有项目获批了，是不是就说明我这块也行？ 请把它当作"条款在本地被如何适用"的有用线索，而不是答案。每份申请都会依据适用于该特定地块的条款、按其自身情况被审议，而隔壁那块地在形状、朝向、面宽或叠加图层上都可能与你不同。附近的获批案例对你的情形有没有帮助，这件事该拿去问规划顾问。
Cyberate PM 在这件事上怎么做
Cyberate PM 受业主委托。我们不从交易中抽取佣金，也不是决定你申请结果的主管机构。在几何问题上，我们的职责是把顺序理顺，避免你把钱花在错误的第一步上：先测量再布局，先布局再谈产出，先产出再谈成本；同时说清楚哪些问题该归你的测量师、规划顾问、工程师和工料测量师，而不是归我们。
这里大部分的价值，在于"先别急着下注"。相比买下一块撑不起你设想项目的地、或是基于一个没人验证过的产出假设把地卖掉，一版试排方案的成本微不足道。
如果你正在权衡一块地，想在下注之前把几何条件先看清楚，和我们聊聊。
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