选议会，和选时间表，不是同一件事

选议会，和选时间表，不是同一件事

图片：Altaf Shah via Pexels

本文仅为面向南澳州土地业主的一般性信息，不构成法律、产权过户、规划或财务建议，其中也没有任何一句是对某份申请会走多久的预测。某一处产权上的评估路径、公示与转介触发条件，请咨询规划顾问（planning consultant）；边界、场地尺寸与分割图（plan of division），请咨询持牌测量师（licensed surveyor）；合同、尽职调查条件与交割条款，请咨询南澳的房地产律师或产权过户师（conveyancer）；某一份在办申请的进度、评估委员会的开会安排与各项费用，请直接向相关议会与 PlanSA 核实。法定安排与 Planning and Design Code 会不时修订，依据本文行动之前请先核实当前状态。

问题底下的那个问题

两块地，两个议会辖区。一块离你已经持有的土地更近；另一块更便宜，或者更大，或者中介给了你一个期限。有人——一个分割过土地的邻居、一个论坛帖子、一个在你还没打完字就给出答案的搜索引擎——告诉你其中一个议会比另一个快。

你真正在决定的，是这份「名声」值不值得付钱买：要不要为了那个「好议会」里的地块把预算再拉高一点，或者要不要放弃那个「慢议会」里的地块。

关于一份议会排名能为这个决定做什么、不能做什么，值得说得直白些。排名是把一个议会经手的所有申请平均出来的结果。你的决定针对的，是一处产权上的一份方案。这两件事之间的落差不是取整误差——它就是答案的大部分，而且它穿过了排行榜看不见的那部分系统。

官方的时钟从哪里开始计数

先从条文本身看起。法规里的评估时限并不是从你递交那天开始跑的。Kelledy Jones Lawyers 在该法规订立时写道：新法规第 53 条中的评估时限，自按上述方式将通知放上南澳规划门户（SA planning portal）之日起算——也就是核验（verification）程序结束之时（见第 53(2) 条）（来源：Kelledy Jones Lawyers）。法规的条号与细节会随时间改动，所以请把这里的机制当作重点，具体的现行条文请通过你自己的规划顾问核实。

这个机制之所以重要，是因为业主体感上的那段时间，和评估时限所度量的那段时间，并不是同一段。按上面的读法，第 53 条的评估时限自核验结束起算——那么申请在核验里花掉的时间，就不在那个特定时钟的计数范围内。补一份缺失的文件、补一笔费用，或者厘清这份申请该归哪个机构管，都发生在核验里；核验本身是一个独立的阶段，而不是某个阶段的前奏，它另文详述于核验阶段究竟在做什么。就比较两块地而言，诚实的读法要更窄一些：一个建立在评估时限之上的数字，度量的不是你等待的全部；两位业主的评估时限完全相同，体感却可以差得很远。

时钟是由触发条件拼起来的，不是由名声

排名看不见的第二件事，是法定期限并不是一个数字。它是一个基础期限，加上写在法规里的若干延期。

按南澳法律手册的说法，performance assessed（按表现评估）开发申请的评估时限在下列情形下延长：relevant authority（相关审批机构）为 SPC 或 Assessment Panel 时；申请被转介给某机构征询意见时；以及需要公示（public notification）时（来源：南澳法律手册 — Planning and Development）。三项延期，三个触发条件——其中两个，公示与转介，由方案和土地本身决定，而不是由议会辖区决定。第三个，即由评估委员会而非 assessment manager 担任 relevant authority，才是本地安排真正进场的地方，而这是一个应当去问每个议会、以及问你自己的规划顾问的问题，不是去问排行榜的问题。

它们也并不是简单地一层层叠加。Kelledy Jones 记载：公示、转介与同意（concurrence）的时限按第 53(3) 条并行计算（来源：Kelledy Jones Lawyers）。按这个说法，一块既需公示又需转介的地，不必把两件事排成先后来等；而一块两个触发条件都没碰到的地，则整个落在另一个档位里。relevant authority 那一项延期与这两项如何并存，是另一个应当交给你自己的规划顾问的问题。这个形状——由触发条件划出档位，档位内部彼此重叠——正是「一个议会辖区的平均值」压平成单一数字的东西。

「议会」往往不是作决定的那个机构

把议会当作比较单位，还有一个更靠前的问题：业主递交的相当一部分申请，作决定的并不是议会。

法律手册这样描述：地方议会（Local Councils）是某些与建筑相关的开发申请的 relevant authority；除此之外，由议会委任的 assessment panel 与 assessment manager 才是该议会辖区内开发申请的 relevant authority。它并补充：CAP 与 assessment manager 各自即为 relevant authority，并不被视为议会的受托代理人（delegate）（来源：南澳法律手册 — Planning and Development）。

评估委员会也未必只服务于一个议会。法律手册列出的委员会类型中，有一类是 Regional Assessment Panel，由部长设立，成员来自两个或以上议会（来源：南澳法律手册 — Planning and Development）。两个议会辖区可以共用同一个作决定的机构——如果是这种情形，你原本以为在比的那两个评估者，从一开始就不是两个。

具体到土地分割，同一资料在列举 State Commission Assessment Panel（SCAP）的职能时写道：它是所有土地分割申请的 lodgement authority（受理机构）（来源：南澳法律手册 — Planning and Development）。你的文件最终由 assessment manager 还是由评估委员会来决定，是它自己的一个问题，它改变的是等待的节奏，而不是方案本身的实质——由评估经理还是评估小组来决定你的申请。

让触发条件启动的东西，附着在土地上

既然触发条件划出档位，问题就变成：什么会让一个触发条件启动。答案主要是土地和方案本身，对照的是一份并不属于议会的政策文件。

Planning and Design Code 取代了旧的 development plan 制度，按法律手册的说法，它是开发申请日常评估中最重要的文件（来源：南澳法律手册 — Planning and Development）。一份 performance assessed 的方案要不要公示，是通过这份文件定下来的，而不是由议会定的：除非 Planning and Design Code 或部长的 Practice Direction（实务指引）给予豁免，否则 performance assessed 开发申请必须通知相邻土地的业主（来源：南澳法律手册 — Planning and Development）。豁免写在 Code 里，而 Code 是一份州级文件。也就是说，附着于方案与土地的那两项延期之中，有一项写在一份没有哪个议会辖区能自行编写的文件里。

转介的运作方式相同。法律手册指出，议会与 State Planning Commission 在作出决定前，往往须依据 PDI Act 与法规征询其他机构的意见，例如环境保护局（EPA）、Commissioner of Highways 或 Coast Protection Board（来源：南澳法律手册 — Planning and Development）。这些机构是被土地的事实牵进来的。EPA 对自身触发条件的描述是：当开发申请涉及土地用途变更为更敏感的用途（在土地分割的情形下，则为「敏感用途」），而该处此前曾发生某些类别的潜在污染活动时（来源：EPA South Australia）。地块上曾经有过的一间工场、临着一条主干道的界面、靠海的位置：这些跟着产权走，明天议会辖区的边界挪了，它们照样跟着产权走。这些属性在某一块具体地上怎么读、业主在下决心之前需要就它们弄清楚什么，在Onkaparinga 地契上的叠加图层决定了什么里针对单一议会辖区做了推演。

粗糙的比较，和值得做的那个比较

把两种视角并排放。

粗糙的那种，把所有申请按经手的议会分组，取平均值。它回答的是一个没人真正在问的问题：这里一份「典型」申请要多久——涵盖所有方案类型、所有路径、所有触发条件、所有申请人。

受控的那种，把方案和它的触发条件固定住，再看还剩下什么。一旦你把路径、是否需要公示、会牵进哪些转介机构、由 assessment manager 还是评估委员会来决定这几件事都固定下来，很多看起来像「地方差异」的东西，会显出它其实是「申请构成的差异」。一个辖区里的地块存量若普遍带着更多公示、更多转介，它的平均数就会更难看，而它对待每一份具体文件的方式可以毫无分别。

经过这道修正之后仍然留下来的差异是真实的，但比排名暗示的要窄，而且恰恰不是表格能展示的那类东西：一个机构怎么处理核验、它的评估委员会多久开一次会、补充资料的要求多久发出来又多久解决掉。这些值得去问。它们只是不能从一个平均值里学到。

该抱持怀疑的是排名这个工具，不是各个议会。用原始平均值做出来的排名，并没有对背后的申请构成做控制；用同一批平均值即时拼出来的答案也一样。某一份排名到底有没有做过这项工作，在依赖它之前值得先查一下。

逐块地去比，比什么

值得做的比较不是议会对议会，而是产权对产权，而且其中大部分，你自己的顾问在你下定决心之前就能查清。

针对这两个地址，各请你自己的规划顾问告诉你：适用的分区、子分区与 overlay；他们预计你的方案会落入哪条评估路径；针对这块地上的这个方案，Code 是否要求公示；他们预计会牵进哪些转介机构、为什么；以及他们预计 relevant authority 会是谁。路径这个问题本身带着其他好几个问题：一份未满足 Code 中 deemed-to-satisfy 标准的方案，改由 performance assessed 路径评估，而法律手册把上面那些延期挂在 performance assessed 这条路径上（来源：南澳法律手册 — Planning and Development）。再请你的持牌测量师告诉你：地块的形状、高差与现状边界究竟如何，以及它们给什么样的布局留出了余地。

然后问一个大家惯常跳过的问题。在可能发生转介的地方，那个机构在能够作出回应之前，会想看到什么？法律手册指出：转介机构在考虑申请之前，可以要求申请人补充文件或资料（来源：南澳法律手册 — Planning and Development）。支撑材料已经备齐的转介，和支撑工作还没开始的转介，在法规上是同一行字，在等待上是两回事。整个土地分割里各阶段如何衔接，见南澳土地分割时间线。

如果两块地的答案回来时有实质差别，你就找到了真东西。如果回来的答案一样，那议会的名字从来就不是你在其间做选择的那个变量。

这对眼前那份 offer 意味着什么

以上并不是说各个议会可以互换。地方的工程标准、基础设施要求与评估委员会的开会安排确实有差别，把这些问题直接抛给每个议会，是完全合理的做法。它说的是一件更窄的事：议会的名字是你想买的那个东西的一个糟糕替代指标，而产权上的那些触发条件是好得多的指标——并且，与名声不同，它们在你签字之前就能查。

这也意味着，「值不值得去另一个议会辖区买」这个问题，诚实的答案不可能由一个没看过这两处产权的人给出。这个差别在钱上值多少，又是另一道独立的功课；等待时间拉长对业主意味着什么代价，见延误的代价。

Cyberate PM 在这件事里的位置很窄，值得明说。我们不评估申请、不认定评估路径，也不提供规划法律意见。我们协调业主自己的专业人士——规划顾问、持牌测量师、工程师——让每块地的触发条件问题在出价之前而不是之后被回答；并让这些顾问指出的前置工作，能够在转介发出之前完成，而不是等时钟已经在跑了才开始。转介机构会要什么，由那个机构决定，不由我们决定。