Deemed-to-Satisfy 还是 Performance-Assessed：在规定的框内设计，你让出的是什么

Deemed-to-Satisfy 还是 Performance-Assessed：在规定的框内设计，你让出的是什么

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本文仅为面向南澳州土地业主的一般性信息，不构成法律、规划或财务建议，其中没有任何一句是对你的场地或你的图纸的判断。某个方案会走哪条评估路径、适用哪些标准、某处偏离是否可行，请咨询合格的规划顾问（planning consultant）；申诉权利、法定时限与 deemed consent 通知，请咨询南澳规划与行政法方向的律师；一处偏离在钱上值多少，请咨询你自己的持牌估价师、工料测量师（QS）或销售代理；Planning and Design Code 现在对你的土地写了什么，请向你的议会与 PlanSA 核实。法律、Code 与议会授权安排会不时修订，依据本文行动之前请先核实当前状态。

路径是在图纸里定下来的，不是在表格上勾出来的

你正处在概念设计阶段，摆在面前的看起来都是设计问题：一段退界、一处墙高、车道开在哪里、要不要贴界建墙。

每一个同时也是关于这份申请将来会被怎样评估的决定。等到图纸定稿，路径基本上也就随之定了——不是因为谁勾了哪个框，而是取决于画出来的东西是否回答了 Planning and Design Code 针对该分区内该类开发所附的每一条规定性标准（prescriptive criteria）。City of Adelaide 这样描述这条路径：deemed-to-satisfy（视为满足）开发指的是分区内已被预期到的开发类别，这些类别列在分区的 Table 2 中，Table 2 同时给出需要满足的规定性标准（来源：City of Adelaide — Development application process）。同一页面这样描述另一条路径：performance assessed（按表现评估）开发通常更复杂，需要对照 Planning & Design Code 作 merits-based 的评估，这类申请有时需要公示和／或转介相关机构征询意见。

引文里有一个词需要留意。Code 使用的路径是 deemed-to-satisfy、performance assessed、restricted 与 impact assessed。在南澳的语境里，「merits」另有所指——它指的是 Environment, Resources and Development Court（ERD Court）的 merits 申诉，而不是一条评估路径。

该页面本身写明，它列出的只是最常见的几条路径。完整的清单更宽：南澳法律手册列出 exempt development、accepted development、code assessed development（deemed-to-satisfy 与 performance assessed 的分野就在这一层里），以及 impact assessed development，后者包含 Planning and Design Code 规定的 restricted development、法规规定的 impact assessed development，以及由部长宣告的 impact assessed development（来源：南澳法律手册 — Categories of Development）。本文只讲 code assessed 这一层内部的取舍。一个方案是否属于 code assessed——而不是在该分区里属于 restricted，或属于 impact assessed——由 relevant authority（相关审批机构）认定，那与「在 Table 2 里没能满足某一条标准」是两个不同的问题。

在这份资料后面还要继续出力之前，先说明它的边界：它是二手综述，页脚显示最近修订于 2021 年 3 月，并注明其背后的条文（PDI Act 第 105、106、107、125 条与第 53 条法规）。把它当作一张地图，实际的当前状态请与你的议会和 PlanSA 核实。

某个设计会走哪条路径，由 relevant authority 依该方案的事实认定；在图纸定型之前把这件事弄清楚，正是聘请规划顾问的意义所在。一篇通用文章无法把你的项目放到这条线的任何一边。从递交到审批的完整顺序另见南澳开发审批流程；下面讲的只是这条流程内部的那笔交换。

待在框内，买到的是什么

deemed-to-satisfy 这条路径，是为 Code 已经预期到的方案设计的。法律手册把评估讲得很简单：deemed-to-satisfy 的开发申请，由 Accredited Professional（认证专业人士）或 Assessment Manager 对照 Planning and Design Code 的条款评估；同一小节还写道，deemed-to-satisfy 的开发没有公示（public notification）要求（来源：南澳法律手册 — Categories of Development）。

这一小节有两处边界。它举的例子——住宅分区内的独立住宅被「fast tracked」——是一个说明，不是「任何一栋住宅都合乎条件」的规则。而且它到此为止：它没有说 relevant authority 因此就失去拒绝的能力，本文也不作此主张。它描述的东西更窄，但依然有价值：决策者的范围更小，并且没有通知邻居的那一步。缺掉的那一步，正是业主买到的大部分东西。至于某一份具体申请里这一步是否真的缺席，取决于该申请被归入哪一类，而这由 relevant authority 依据现行 Code 认定——所以这是要就你自己的方案去核实的事，而不是从路径的名称上推定出来的。

走到框外，会启动什么

当一个方案不是作为 deemed-to-satisfy 被评估时，另一套机制就开始运转——这不是惩罚，而是因为 Code 对画出来的东西不再有一个可打勾的答案。

按法律手册对 performance assessed 开发的说法：除非 Planning and Design Code 或部长的 Practice Direction（实务指引）给予豁免，否则 performance assessed 的开发申请必须通知相邻土地的业主，并须在该土地上竖立说明该开发的告示（来源：南澳法律手册 — Categories of Development）。请注意开头那半句：豁免是存在的，某个分区内某一类别是否被豁免覆盖，应当到 Code 里去查，而不是往任何一个方向去假设。

同一小节列出了哪些情形会延长评估期，而它们是被点名的触发条件，不是对「复杂」的一般性惩罚：relevant authority 为 State Planning Commission 或 Assessment Panel 时；申请被转介给某机构征询意见时；以及需要公示时。偏离某一条 deemed-to-satisfy 标准，本身并不延长任何期限——它可能让方案进入上述触发条件的射程，而这正是概念阶段值得理解的那层联系。哪一个机构会拿到这份文件是另一个问题，见授权官员还是评估委员会。

争辩的余地，比「按 merit 去争」听起来的要窄

这是业主最常估错的一段。performance assessed 买到的是提出论据的能力——但要对照一组划定好的政策，而不是对照泛泛的规划常识。

这条边界被检验过。在近期一次 Code 修订之前，那条解释规则以「no other policies are applicable」（没有其他政策适用）收尾。在 Geber Super P/L v Barossa CAP [2023] SASC 154 一案中，Blue 法官说：如果仅仅因为计算机在查询规划数据库时没有输出某项 Code 条款，委员会或其他 relevant authority 就被排除在考虑该项客观上相关的条款之外，那将是一个离奇的结果（来源：Norman Waterhouse — Assessment Amendments to the Planning and Design Code）。

Assessment Improvements Code Amendment 朝一个特定方向回答了这个问题。Norman Waterhouse 用两段复述了修订后的规则。第一段是业主最需要看的——原有的排除条款被保留并收紧，新增的措辞是「to the assessment of the application」：Table 3 所列的政策，构成适用于该分区内该类开发的政策，排除 Code 内所有其他政策，并且没有其他政策适用于该申请的评估。修订接着补充：在解释 Table 3 所列政策时，relevant authority 在评估申请时可以参考其他类似的 Code 条款（超出 Table 3 输出范围的），但仅用于理解上下文；当 Table 3 输出之外的政策被（为解释适用政策的目的而）考虑时，它们不能构成同意或拒绝某项申请的理由。

所以图景是两面的：relevant authority 可以看到 Table 3 之外，但只是为了解释 Table 3 之内的东西；而 Table 3 之外的东西，无论朝哪个方向，都不能成为决定的理由。因此概念设计阶段真正的问题，不是抽象地问「这个能不能争」，而是：针对这个分区内的这个类别，Table 3 会输出哪些政策，支持这处偏离的论据是否活在这些政策里面。这件事属于你的规划顾问，依据 Code 对你这块地的适用情况来做。

设计标准，以及关于自动化决定的授权条款

有两处变化，值得在假设「这笔交换还和几年前一样」之前先知道。

第一处是 design standard（设计标准）。Norman Waterhouse 报道，Statutes Amendment (Planning, Infrastructure and Other Matters) Act 2025 引入了 PDI Act 第 106(1a) 条：若某项 design standard 适用于一项拟议开发，则该开发可以依本条作为 deemed-to-satisfy 开发评估，前提是就该开发授予的规划许可附有要求该开发符合该 design standard 的条件（来源：Norman Waterhouse — Amendments to the PDI Act）。这篇文章自己的边界很重要：它说 Part 5 的多数修订「近期已由公告生效」，同时明确点出另一些尚未生效——第 138(1a) 条关于土地分割证书的改动，以及第 245A 条的 Local Area Plans。所以「这部法案已经生效」这种说法太粗，不足以据以行动。某项 design standard 是否适用于某一具体开发、以及那对其路径意味着什么，属于 relevant authority 与你的规划顾问。

第二处很容易被说过头。同一资料报道，该修订法案「引入了使用经核准类别的设备、计算机或其他电子装置（Approved System）作出本法项下特定决定的能力」——页面上用的是将来时，它没有说该条文已经生效，也没有说已有任何类别获得核准。它同时记载，此类系统的任何作为或决定「将被视为由 Chief Executive 作为 relevant authority 作出」，并且「获授权人员仍可自行作出或替换自己的决定，而不依赖 Approved System」。

图纸定稿之前该定下来的事

「我的设计会走哪条路径」，诚实的答案是：视情况而定。有用的版本，是一份要去弄清楚的清单，每一项都有它的负责人：

• 方案会以 Table 2 里的哪个类别递交，以及该类别带着的全套规定性标准。 你的规划顾问，依据 Code 对你这块地的适用情况。
• 目前的设计最接近哪几条标准的边缘。 你的设计师与规划顾问一起。实务中这笔交换往往取决于少数几条标准而不是全套；对这份设计而言是哪几条，是他们能从 Code 里指出来的。
• 这处偏离值多少。 由你来决定，依据来自你自己的持牌估价师、工料测量师（QS）或销售代理。带来商业结果的偏离，和「只是因为没人核对过」而存在的偏离，是两种不同的决定。
• 针对该分区内的该类别，Table 3 会输出哪些政策——因为在上述修订之后，决定的理由必须出自这些政策。
• 若走 performance assessed，该类别是否被 Code 或某项 Practice Direction 豁免公示，以及上面点名的那些延期触发条件中，哪些可能进入画面。
• 是否有 design standard 在场，鉴于第 106(1a) 条。

在图纸定稿之前问这些，这笔交换是一个决定；定稿之后再问，它就成了一个发现。申请刚递交时会先核对什么，见核验阶段；如果结果没有落在你想要的地方，申请被拒之后怎么办所依靠的，正是你在概念阶段建立起来的那份文件。

开发经理在这件事里的位置

Cyberate PM 不评估申请、不认定路径，也不提供规划法律意见。我们协调业主自己的专业人士，并把工作排出顺序，让路径问题在它还是一个设计问题的时候就被提出来——把规划顾问带进概念设计，而不是等概念设计做完之后；并保管好日后评估或申诉会据以进行的那份记录。

可预期性确实值钱。另一条路是否真的会带来公示、转介或更长的路程，取决于上面点名的那些触发条件，以及某项豁免是否适用于该分区内的该类别——这也正是它属于图纸定稿之前的规划顾问的原因。让这件事成为一个决定而不是一场意外的，是你知道自己正在做这个决定：在概念设计阶段，在改动图上一根线还便宜的时候。