什么是 In One Line 估值及其对开发杠杆的影响

什么是 In One Line 估值及其对开发杠杆的影响

在阿德莱德进行2至4套中密度联排（Townhouse）或后院分割开发时，不少首次涉足多套住宅的开发商常在融资阶段遭遇明显的资金缺口。造成这种落差的核心根源，往往在于商业银行委托的持牌评估师所采用的评估机制——整盘批发估值（In One Line Valuation），而非开发者在可行性测算中预期的各套独立零售总值（Gross Realisation / As If Complete）。

根据南澳现行房地产评估体系，政府法定估价（Valuer-General 依 Valuation of Land Act 1971 对物业评定的地价（Site Value）、资本价值（Capital Value）及年值（Annual Value））主要服务于税收与收费基准，例如议会费率、紧急服务费（ESL，以资本价值为基础）和土地税（以地价为基础）；而商业银行的抵押贷款评估，遵循的是 Australian Property Institute (API) 准则及各大贷款机构的信贷风险模型。当一块未完成单独分契的土地上规划有多套住宅时，银行评估师会假设：如果借款人中途违约，银行作为抵押权人将所有单位作为单一资产包一次性出售给单一投资者时，市场愿意支付的收购对价是多少。

这种整盘出售假设通常会扣除接盘投资者的预期利润与风险折算率（Profit & Risk Allowance）、后续销售佣金、营销成本以及持有阶段的财务利息。结果就是，原本各套零售预估总额为 300 万澳元的四套联排，整盘估值可能被折算至 230 万至 250 万澳元（此处金额仅作理论示意，具体数值取决于个案评估）。在银行规定的借贷率（LVR）限制下，可用建筑贷款额度可能明显下降，开发商可能需要追加自有资金。

银行何时会触发 In One Line 评估模式

以下情形反映的是行业常见做法，各贷款机构的评估和信贷政策并不一致，具体以银行及其委托评估师的要求为准。贷款机构是否要求采用整盘折价估值，通常取决于项目的产权形态、套数规模以及预售覆盖率：

• 共用单一产权（Single Title）： 如果建设开始前，地块仍保留在单一 Torrens Title 或未完成注册的母体产权上，各套住宅在法律层面无法独立交割，银行通常会要求评估师出具整盘估值作为放款依据之一。

• 住宅信贷与商业信贷的分水岭： 各银行对单一地块上 2 至 4 套的项目，审查门槛并不一致。部分机构允许对双拼（Duplex）采用零售价总和评估，但一旦项目达到 3 套或 4 套及以上，不少机构会采用更接近商业或开发贷款的审查方式，并可能要求 In One Line 估值。

• 零预售或预售比例不足： 在完全依赖推测性建造（Speculative Build）且没有真实第三方无条件买家锁定的情况下，银行必须防范整盘清算风险，因而较少同意按各套零售加总金额放款。

规避与降低整盘折价的实务路径

对于阿德莱德的中小开发商而言，被动接受批发折价并不是唯一的结局。通过在项目前期规划合理的法律与融资结构，可以争取按各套零售价（As If Complete Individual Valuations）核算借贷额度：

1. 提前推进分契流程与交付分阶段产权

在可行的情况下，尽量将土地细分程序前置。通过 PlanSA 获取土地分割批准后，尽早满足南澳市政及服务管线机构的各项条件，促使南澳土地产权登记机构（Registrar-General，由 Land Services SA 运营的 Land Titles Office）在建筑主要资金支取前签发独立的 Torrens Title 或 Community Title。一旦各独立产权证落地，各单元便具备了合法独立销售与抵押的法理基础，有助于评估师出具分套独立估值报告。

2. 建立符合合规标准的零售预售（Qualifying Pre-sales）

银行之所以采用 In One Line，根本原因在于缺乏零售买家支撑的流动性风险。如果项目能够达成一定比例的独立预售合同，银行可能同意对已预售单元采用合同价值或独立完工价值评估，从而缩小批发折价对总借贷额的侵蚀。银行对预售合同的常见要求包括：买家为无关联的第三方、合同为无条件合同（不带融资条件等先决条件）、冷静期已届满、定金已按约定存入信托账户。各银行的具体要求并不一致。

3. 审慎选择适配的贷款通道与产权结构

若场地条件允许且规划可行，在前期通过土地分割形成独立的 Torrens 宗地，并分阶段实施，有时可使项目获得更接近常规住宅信贷的评估方式。但需要注意：银行通常会合并评估关联借款人的整体风险敞口，单纯把项目拆给不同借款主体，不一定能改变银行的评估方式；同时，多实体结构还会带来土地税合并计算、印花税和持有成本方面的影响。这些都需要在项目初期与融资顾问、法律顾问、税务顾问和工料测量师（QS）一起测算。

结论：在可行性阶段锁定融资边界

在进行项目经济可行性测算时，切忌盲目将终端独立销售总价直接乘以商业银行的 LVR 上限。了解评估师在多套联排开发中的折价逻辑，提前就预售配额、产权重构及放款节点与专业顾问进行针对性论证，有助于保障开发资金链稳健运作、降低陷入追保困境的风险。

资料来源

• Property Valuations | Office of the Valuer-General

• Land use and capital value | RevenueSA（ESL 以资本价值为基础）

• How land tax is assessed | RevenueSA（土地税以应税地价为基础）

配图为示意图，非本公司实际项目照片。图片来源：RDNE Stock project / Pexels。