在南澳分批卖掉新分出的地块：从存图、Form 1 到每一笔交割的那几道闸门

本文仅为面向南澳土地业主与小型开发者的一般信息，不构成法律、过户、税务或财务建议。买卖合同、卖方披露文件 Form 1、买方冷静期权利，以及每一笔交割的执行，属于你的律师或注册过户师（registered conveyancer）。你以及产权证上每一个主体是否需要 ATO 清税证明（clearance certificate）、是否触发 GST 预扣通知或其他税务义务，属于你的会计师。你的贷款额度要满足什么条件才能被结清，属于你的贷款方或持牌金融专业人士。你的分割图（plan of division）在 Lands Titles Office 走完流程这件事，属于你的测量师和过户师。表格、流程和联邦预扣规则会不时修订，因此在依据它做决定之前，请先向相关专业人士或在主管机构的现行页面上核实当下的规定。

你把阿德莱德的一块地分成了五块，或者八块，或者十几块。审批下来了，土建正在排期，中介已经在谈第一批放盘。在你脑子里，这件事是一个单一事件，叫"把地卖掉"，还有一个单一日期——钱到账、债务消失。

没有这样一个事件。你手上的是一串序列：一笔接一笔互相独立的交割，每一笔都有自己的文件、自己的前置条件，也都有自己悄悄往后拖的方式。单看每一笔都很简单，所以卖过自住房的业主，往往以为自己不过是把同一件事重复做几遍。并不是。在这些地块被推向市场的绝大部分时间里，它们在法律上还不存在；这些交割之间也并不彼此独立，因为它们共用同一笔按揭、同一张分割图、同一套 Form 1 模板、同一个税务身份，通常还共用一家等着按时收回钱的银行；而这条时间线有一个搬不动的终点——建设贷款或过桥贷款必须被结清的那一天。每一道闸门被拖后，现金就往右移，而利息一直在往左跑。更麻烦的是，这些闸门分散在好几位专业人士的地盘上——中介、过户师、会计师、测量师、贷款方——而他们当中没有任何一个人，掌管这条时间线的全貌。本文讲的就是这条时间线。

有两个问题，本文有意不回答。你最终会欠多少，属于你的会计师，也可以先看我们那篇南澳土地细分与出售的税务。你的新产权证为什么还没下来，我们在细分已经批了，为什么还拿不到产权证里讲过。本文接着那一篇往下走。

Cyberate PM 由业主聘请。我们不按交易抽成，不收开发商的钱，也不收贷款方的钱。在分批售出这件事上，我们的角色很窄：我们不起草也不审阅合同，不制作 Form 1，不执行交割，也不提供税务建议。我们做的，是搭建并持有那份"交割日程表"——那份唯一能把每一道闸门、每一道闸门归谁管、以及某一道拖后之后什么会跟着动，都摊在一页纸上的文件。我们负责协调；建议由专业人士来给。

闸门一：在地块还不存在的时候就签合同

想早点签约的压力是真实的：预售能让你自己心里觉得项目风险小了些，对你的贷款额度也可能有实际意义。但你正在卖的那些地块，在分割图于 Lands Titles Office 完成存图（deposit）、新的产权证签发之前，并不作为独立地块存在。在那之前，买家答应买的，是图纸上的一个地块。

南澳并没有像东部一些州那样，给你一套现成的"楼花规则手册"，而你在网上搜到的那些关于披露声明、日落条款的内容，很多其实是新南威尔士或昆士兰的法律，管不到你这笔交易。在南澳，你能不能在存图之前签约、这样的合同需要带上哪些条件，是一个属于你律师或注册过户师的起草问题。

能说清楚的，是它对时间线的影响。澳大利亚过户师协会南澳分会（AICSA）把这个顺序讲得很直白：测量师提交最终图纸，过户师准备存图申请和新产权证申请，Lands Titles Office 对两者进行审查，图纸完成存图、文件完成登记，新产权证签发——直到这时，业主才在新地块上推进交割。Land Services SA 的指引补上了融资那一头的后果：当新地块本身就是抵押物时，金融机构通常会要求先完成存图，才允许交割发生。换句话说，一份早签的合同，是一项拖着长尾巴的承诺，而这条尾巴有多长，是由一个不受你控制的流程决定的。

闸门二：Form 1，以及它启动的那个时钟

在南澳，卖方披露文件叫 Form 1，依据的是《Land and Business (Sale and Conveyancing) Act 1994》第 7 条。它由中介制作，或者外包给过户师，内容是关于这块地的一长串事项——按揭与法定权利负担、地役权与限制性契约、《Planning, Development and Infrastructure Act 2016》下的规划事项（包括分区 zone、次分区 subzone 和各类叠加层 overlay）、遗产保护限制、社区法团相关事项——再加上买方的冷静期信息。

其中有两点对分批售出特别要紧。第一点是：冷静期的时钟绑的是"送达"，不是"签字"。Form 1 在合同签署之前给出的，冷静期从签署起算；在签署之后才送达的，冷静期到送达才开始跑。所以，一份合同从哪一天起不再可以被冷静期撤销，取决于你自己在文件送达上的纪律——而且是一块地一块地地算。但这个日期只是排日程时的一个输入项，而不是一个可以把交割押在上面的节点：冷静期只是合同可能作废的其中一条路径，其他解约权利和尚未满足的条件，仍然可能挂在它后面。

第二点是准确性。同一部法第 10 条要求 Form 1 在送达时是准确的；不准确的会被视为有瑕疵，而有瑕疵的 Form 1 可能延长冷静期。在一笔普通的住宅买卖里，这还算好办，因为签约和交割挨得很近。但在分批售出里，这个间隔可能很长，而底下的事实一直在动——地役权被设立、图纸被修改、权利负担挂上又摘掉、规划文书被州里修订。如果走的是社区产权（community title），还会多出一层法团文件，这一点我们在南澳 Torrens 产权与社区产权的比较里有梳理。某一块地的 Form 1 是否需要重新制作或重新送达，是属于你过户师的判断。

闸门三：收到了却动不了的那笔定金

业主做现金流预测的时候，常常把定金当成运营资金。它一般不是。在通常情况下，南澳买卖中的定金是付给中介或过户师，作为信托款项代买卖双方持有，而不是直接付给卖方；中介依《Land Agents Act 1994》注册并受监管，信托账户的运作由 Consumer and Business Services 监督。你手上那些合同的定金，能不能在交割前释放、要满足什么条件，取决于合同本身，是一个要问你过户师的问题，而不是一个你可以默认成立的前提。

对时间线的影响也就随之而来。在定金无法提前释放的情况下——这是通常的状态，但放到你自己的合同上仍然是要问过户师的问题——预售本身并不能替你的土建工程出钱：定金是把交割日应付的余款减少了一块，而不是在交割日之前先到账。因此，一份把定金当成项目中段现金流入的可行性研究，是在一个可能不会到账的月份里摆了一笔钱，这个假设值得早一点拿去问过户师，因为差额是要用利息、以及在整个售出周期里持续累积的持有成本来付的——视你的具体情况，这其中可能还包括开发期间的土地税。

闸门四：存图与新产权证——在它之前什么都交割不了

这是那道总闸门，我们在"细分已经批了，为什么还拿不到产权证"那篇里讲得很细，所以这里只需要把它放回序列中的位置：条件清除、批准签发、图纸与文件提交、Lands Titles Office 审查、完成存图、文件登记、新产权证签发。

这道闸门真正卡住的，是每一块地的交割本身：创设这块地的产权证还没签发，这块地就交割不了，而那些以交割来定义的贷款里程碑，也会跟着一起挪。但有不少工作并不被它卡住，也不该等它——买家可以照常申请并拿到贷款审批，合同可以签，Form 1 的准备工作可以做，你的过户师可以先把过户文件备齐。这些工作唯一做不到的，是让交割比产权证允许的时点更早完成。至于这道闸门本身要花多久，是真的说不准。Land Services SA 的指引指出，由于牵涉的机构数量众多，土地细分可能需要好几个月，有时是好几年。由此该有的纪律，不是把这个日期猜得更笃定一些。而是确保它一旦落地，其他所有事情都已经就位、等在那里。

闸门五：ATO 清税证明——现在每一块地都要过这一关

这是绝大多数南澳分批售出计划里至今仍然没有写进去的一道闸门，因为它是最近才变的。按 ATO 现行公布的指引：卖方若没有在交割日之前提供有效的清税证明，澳大利亚不动产的买方就要依"外国居民资本利得预扣"制度预扣一笔款项，并汇缴给 ATO。这份指引里，过去让不少普通郊区交易落在制度之外的那个"房产价值门槛"已经不再出现——照现在这个写法，清税证明这个问题，在一块外围郊区的普通填充地块上，和在一处高端物业上一样会冒出来。这项变动相对于你自己合同上的日期从何时起适用、这套制度是否触及你的这些交易，以及产权证上的每一个主体应该在什么时候去申请，都要请你的会计师或律师，对照你出售时 ATO 当下的指引来判断。

它对时间线有三个后果，每一个都要请你的会计师结合你的具体情况确认：

• 它按每笔交割走，不按项目走。 证明必须在每一笔交割时或之前送到买方手上。到第七块地时它若不在手上，预扣的问题就落在第七块地上，跟前面几块地办得多顺利没有关系。
• 它签发给具名卖方，不是签发给那块地。 一份有效的证明可以覆盖多笔交割——但如果产权证上是两个人，或者是一家公司加一个信托，那就各自都需要一份。产权由家庭成员分持，或者由一家公司加一个信托共同持有时，值得把手上已有的证明与产权证上列明的每一个主体逐一核对，而不要默认一份就覆盖了整笔交易。
• 它会过期，而分批售出的周期很长。 在放盘之初拿到的一份证明，可能在整个序列走到一半时过期，把之后每一笔交割都暴露出来。把有效期与交割日程排在一起、逐条标注，是可行的应对办法；而周期一长，这件事也最容易被漏掉。此外，证明的签发本身也要时间，ATO 自己的指引是：一动了卖的念头就去申请，不要等到交割日订好了才动。

预扣并不是被当作罚款来设计的：在没有提供证明的情况下，按 ATO 的指引，被预扣的金额会在卖方申报所得税时抵扣，而不是被没收。但其中有没有、以及什么时候会有一部分回到你手上，取决于卖方当年的整体税务状况，这是要问你会计师的问题。而放回时间线上看：被预扣的那一笔，在交割当天是用不上的——而那一天，恰恰是你需要它去结清贷款的那一天。这是一个披着税务外衣的现金时点问题，也正因如此，它该待在交割日程表里，而不是待在税务文件夹里。

闸门六：跟着每一笔过户一起走的那些通知

还有两份文件是挂在单笔交割上的，而它们都归顾问管，不归你管。

当交易涉及新建住宅物业或潜在住宅用地时，联邦的"交割时 GST 预扣"制度要求供应方以书面形式通知买方，其是否负有预扣义务——这份通知可以写进合同，也可以在交割前另行给出。它是否适用于你的这些地块、里面必须写些什么，要由你的会计师和律师一起来定。这份通知如果漏掉或者写错了，落在时间线上的风险，是交割在事情理清之前先停住，或者围绕"本该汇缴多少"产生分歧——所以它值得作为一个有日期、有明确负责人的条目排进日程，而不是留到交割那一周才处理。

再就是按揭。当你的土地是抵押物时，每一块地在交割时都必须从这个抵押中被解除出来，这需要贷款方逐笔配合，也需要过户师去协调。贷款方通常对地块解除的顺序、以及每笔交割中有多少要用来偿还债务，是有自己看法的——这是一个贷款条件问题，不是一个营销问题，而如果你已经按另一种顺序把地块签出去了，再回过头来调整就很别扭。

把日程表倒着排，而不是顺着排

我们排一份售出日程表，是从债务必须消失的那一天倒着往回推，而不是从营销排期顺着往前推。你的贷款方如何界定那个终点日期，是一场要和持牌金融专业人士谈的对话，我们那篇贷款方如何评估一个小型开发项目可以帮你在开口之前先把框架看明白。一旦拿到这个日期，整条序列就可以倒着往回排：先是贷款必须结清的那天，往回是最后一笔交割，再往回是你的过户师和贷款方能承受的交割间隔、贷款方要求的解除顺序、必须覆盖整个周期的清税证明有效期窗口、新产权证签发日、再往回是存图，最后是 Form 1 的制作与合同签署日期。

这套做法并不产生确定性。它产生的是一份清单：到底要哪些具体的事情往后拖，才会让你错过那个终点日期，以及每一件事归谁管——这比一份营销排期有用得多，也正是绝大多数处在售出阶段的业主手上没有的东西。它还常常改变决定：把这个序列摊开来看过的业主，往往会换一种方式安排放盘节奏、在交割之间留出更多余地，或者比直觉建议的更早去启动清税证明的手续。地块数量、买家结构、贷款条件和产权形式都会让它变形，所以以上这些都不是针对你那个项目的规则——唯一能说的是，这份日程表从各道闸门往外搭，比从一个乐观的交割日往回倒，要来得可靠。

Cyberate PM 在你的项目上如何处理这件事

我们在这里的角色是刻意收窄的，因为上面几乎每一道闸门，都归某个有执业资格去管它的人管。我们不起草也不审阅你的合同。我们不制作、不认证你的 Form 1。我们不代持你的定金，不执行你的交割，也不向 Lands Titles Office 提交任何文件。我们不告诉你清税证明或 GST 预扣通知是否适用于你，也不替你去谈贷款条件。这些分别属于你的律师或注册过户师、你的中介、你的会计师和你的贷款方。

我们做的，是搭建并维护那份横跨他们所有人的交割日程表。我们把每一道闸门画出来，标明它归哪位专业人士管，并指出它一旦挪动、终点日期会怎么变。我们安排好每位顾问介入的时机，让文件在产权证签发之前就已经备好，而不是等签发之后才开始动；我们也把项目资料整理有序，好让你的过户师或会计师需要时随手可取。而且我们会追进度，追得看得见、追在同一个地方，好让任何事情都不会卡在两个人的职责之间、等着谁在交割当天早上才发现它。我们协调那些各自掌管一部分答案的人；我们不去变成他们当中的任何一个。

常见问题

新产权证还没下来，我能不能先把地卖了？ 在新产权证还不存在的时候签合同，是相当常见的做法，但这些地块在分割图完成存图、新产权证签发之前，法律上并不存在，交割也只能排在那之后。在南澳你能不能提前签约、这样的合同需要带上哪些条件，是一个属于你律师或注册过户师的起草问题。另外要留意，当新地块是贷款额度的抵押物时，贷款方通常会要求先完成存图，才允许交割发生。

预售收的定金，我到底什么时候才能拿到手用？ 通常情况下，要到交割才行。定金一般由中介或过户师作为信托款项代双方持有，而不是直接付给卖方，能不能提前释放取决于你的合同怎么写。作为一般信息可以这么说：预售定金通常在交割之前是不归卖方支配的——它抵减的是交割日应付的余款，并不承担运营资金的角色。你那些合同上是否存在提前释放的可能，是一个要问过户师的问题，而且值得在可行性研究开始依赖这笔钱之前就去问。

我卖的每一块地都需要 ATO 清税证明吗？ 清税证明是签发给具名卖方的，不是签发给某处物业，所以一份有效证明在有效期内通常可以覆盖多笔交割——但它必须在每一笔交割时或之前送到买方手上，产权证上的每一个主体都需要各自的一份，而且它会过期。ATO 现行公布的指引里已经没有"房产价值门槛"这一项，普通的郊区地块同样会被纳入这套制度。你自己的适用情况、合同上哪些日期是关键，以及申请时点，请与会计师或律师确认。

如果到了这块地交割那天，我的 Form 1 已经过时了，会怎么样？ Form 1 在送达时必须是准确的，有瑕疵的 Form 1 可能延长买方的冷静期。在一份长周期的预售合同里，它底下的那些事实——地役权、权利负担、图纸修改、规划文书——都可能在签约和交割之间发生变化。某一块地是否需要重做一份 Form 1，是属于你过户师的判断，而且值得在底层事实发生变化的当下就提出来，而不是等到交割前才提。

我的这些地块，应该按什么顺序交割？ 任何一块地的交割，都排在创设它的那份分割图完成存图之后，所以分割图是所有地块共同的那道闸门。在那之后，顺序和间隔取决于买家的贷款进度、你过户师的处理能力，以及——常常是决定性的——贷款方对其抵押物要求的解除顺序。这一点值得在你按某个顺序把地块签出去之前，就先和贷款方定下来，免得排出一个自己交付不了的顺序。

Cyberate PM 会替我办交割吗？ 不会。交割由你的过户师或律师执行，其中的税务和贷款问题分别属于你的会计师和贷款方。我们做的是搭建并持有那份横跨所有这些方的交割日程表，好让每一道闸门、它归谁管、以及它挪动之后的后果，都在同一个地方看得见。

如果你正准备在阿德莱德或南澳区域做一次多地块分批售出，希望在新产权证下来之前、而不是之后，就把整个序列排明白，我们可以帮你组建站在业主一方的团队，并搭建那份让过户师、会计师、中介和贷款方都照着走的日程表。我们协调你的专业团队；我们不起草你的合同、不执行你的交割，也不提供税务建议。预约免费咨询。