资金分批到账、工程按节点计费：两个时钟怎么排到一起

资金分批到账、工程按节点计费：两个时钟怎么排到一起

图片：Wolfgang Weiser via Pexels

本文仅为面向南澳州土地业主与海外业主的一般性信息，不构成法律、金融、税务或外汇建议。任何银行或汇款机构会向你要求什么、需要多久、以及任何货币或汇出管理规定允许什么，属于你在两地各自的银行；建筑合同的条款、某一法定付款制度是否触及你的安排、以及一份通知要求你做什么，属于南澳的建筑或物业法律师；税务处理属于你的注册税务代理（registered tax agent）；附着于外国人身份的义务，属于你自己的律师与顾问。合同条款、法定要求与机构政策会变动、也因人因案而异，请在依赖本文任何内容之前，核实你自己项目的当前情况。

你面对的不是定义，是一个排序决定

钱在海外，工程在阿德莱德。这时要问的不是"进度付款是怎么运作的"，而是更窄的一个问题：工程、各项同意事项与合同应当按什么顺序安排，才能让付款义务始终不早于资金真正落到澳洲账户？

这是一个排序决定，而且要在签约之前做，因为能够解决它的杠杆，大部分住在你一开始签下的那几份文件里——但并不是每一个杠杆都在签字那一刻就关闭了。

把它想成并排跑着的两个时钟。一个是你的资金实际能够到位的节奏；另一个是合同与施工计划制造付款义务的节奏。只要第一个时钟保持领先，什么事都不会发生。出问题通常始于第二个时钟跑到了前面——有时是因为资金本身是那样计划的，有时是因为某家机构、某个建筑商或某个主管机构按它自己的时间表动了起来。

时钟一：真正决定钱什么时候落地的是什么

从海外出资的业主，常常把功夫下在汇率和手续费上，而把到账时间当成给定的。它恰恰是余地最小的那个变量，而推动它的有三件事，其中只有一件在汇出国。

你自己的汇出路径。 它的环节比"一笔转账"要多，每一个环节都值得在谈付款计划之前先与你的银行落到书面上：你需要的金额能否一次汇出，还是必须拆开；汇出行对每一笔各要什么文件；路径中是否夹着中转行（intermediary bank），又会因此多出多少时间。任何货币或汇出管理规定允许什么，是那些银行回答的问题——但答案要落在纸上、带着日期，而且要在你把节点日期定下来之前。

澳洲这一端的核查。 AUSTRAC 写道，当你与新纳入监管的行业往来时——房地产从业者、律师、产权过户师（conveyancer）与会计师都在其中——"它们可能会向你索取身份证明，或询问有关你情况的问题"，而所需的身份材料"取决于该机构以及你这笔交易的性质"（来源：AUSTRAC — 你为什么可能被要求提供身份证明）。

资金来源的问询。 在服务提供方识别出较高风险时，同一页写道，它们"必须要求客户提供更多信息，例如资金来源与财富来源的证明"，并补充"这也包括长期客户"。资金来源指的是"你如何、从何处取得这笔特定交易的资金"，它"并不指这笔钱是从哪个账户或哪个地方转出来的"；该页举出的可接受证据例子包括会计师签署的信函、遗嘱执行人信函，以及出售记录或产权凭证（来源：AUSTRAC — 资金来源与财富来源的证明）。AUSTRAC 注明这些例子并不穷尽。

早做，其中大部分就只是前置时间，而不是障碍——但它也不只是排期问题：这些服务提供方"负有法律义务，在能够向你提供服务之前先收集关于你的信息"（来源：AUSTRAC — 你为什么可能被要求提供身份证明），所以"根本拿不出来的材料"和"来得晚的材料"是两个不同性质的问题。要在汇款之前把它们备齐，而不是等付款请求送达之后再说。

时钟二：什么才产生付款义务

南澳对住宅建筑工程的付款时点是有法律规范的，而不是完全交给合同。公开的立场是，"除非属于就合同项下已完成工作而提出的真实进度付款，否则建筑商不得要求或请求付款"，并且"在建筑商未就该笔进度付款提出书面请求的情况下，业主没有付款义务"（来源：南澳法律手册 — 建筑工程合同）。

不过要把那一整节读完。某些预付款在法规下是被允许的——定金（法规按工程价值为其设定了上限）、building indemnity insurance 保费，以及支付给第三方的专业服务费用，例如工程、绘图或测量。那个上限写在法规里，由你的律师对着你的合同金额去核对。工作之前的付款被限定在特定类别之内；其余的必须先挣到，并以书面提出请求。

书面请求这一半，是海外业主通常觉得最有用的部分，因为它在每一次付款的前面放了一份带日期的文件。它是否触及你的项目，是更前面的一个问题：该页所讲的是住宅建筑工程的规则，并且把围绕这些规则的若干项要求，系于超过《法案》及其法规所定金额的合同。你的合同是否属于这些规则管辖的合同——从而这份书面请求是不是你握着的一项保护——由你的建筑法律师对着你的文件来判断。在它适用的情形下，那份请求的日期，就是资金节奏可以锚定的东西。

排序：要移动的是义务，不只是钱

需要防的失败形状，很少是漏掉一笔付款，而是一串：某个节点完成、书面请求随之而来、资金比预期更久才到，而下一道工序早已排好了档期。其中一部分滞后在业主这一侧，一部分不在——机构按自己的时间表跑自己的核查，建筑商会错过日期，相关主管机构或转介机构也可能花掉超出所有人预留的时间。无论滞后出自哪一侧，持有成本照样在累积，这一点在拖延究竟花掉了什么里讲得更细。签约之前可用的杠杆，是付款计划的形状与施工计划的形状之间的对位关系。

• 先看法规允许在开工之前支付的是哪些。 按法律手册的记载，building indemnity insurance 保费与第三方专业费用落在那一类里，两者都比施工节点更小、也更可预测。你的付款计划里某一笔早期付款是否属于其中之一，由你的律师对着合同来看。
• 看看节点堆在哪里。 若干个大额触发点挤在相近的时间里，会压缩两个时钟之间的容差；在建筑商愿意的前提下把它们摊开，容差就变宽。
• 问清楚合同对时点做了什么安排。 固定总价、可调价（rise and fall）与成本加酬金，在第二个时钟的可预测性上并不相同；法律手册指出，在设有竣工日期的情况下可调价条款是合法的，并且"在特定情形下可以允许延长竣工日期"（来源：南澳法律手册 — 建筑工程合同）。哪一种与你的资金节奏相配，是你的律师回答的问题。
• 缓冲放在哪里。 为了应对偏慢的第一个时钟，该在澳洲留下多少可动用的流动性，是你的银行与财务顾问回答的问题，不是本文能回答的。

并不是每一个杠杆都在签字那一刻关闭。《法案》给了业主一段签约之后的冷静期（cooling-off），按清晰营业日计算，以书面通知行使，并在该通知以挂号邮件寄出或亲自送达时生效；在建筑商未遵守《法案》相关条款的情形下，允许在工程完成之前终止合同；在条款苛刻或显失公平（harsh or unconscionable）时，允许一方向 Magistrates Court 申请救济；并且任何意图排除《法案》效力的条款一律无效（来源：南澳法律手册 — 建筑工程合同）。该页建议在行使冷静期之前先取得法律意见，因为对已完成而未获支付的工作与相关费用可能产生后果。这些在你的合同上是否可用、以及在期限之内怎样从海外送达一份通知，属于你的南澳建筑法律师——这也正是签约之前就该聘一位的理由。

如果还牵涉到借款，就又多出一条自带结构的时间线——那是另一种情形，见模块化建房的付款计划与建筑贷款为什么会脱节。

一套可能触及、也可能不触及你合同的法定付款制度

第二层时点问题按法定期限运行，而法定期限不理会你人在哪里。在南澳的 security of payment 制度下，承包商可以送达付款申索（payment claim），而不打算在到期日前全额支付的被申索方，必须以书面送达付款说明（payment schedule）。该法设定了回应窗口的外部上限，按营业日计算，合同中试图把它延长到该上限之外的条款无效——但同一页也写明，付款说明应在该期限内、"或合同规定的更短期限内"送达，所以真正约束你的窗口，是这两者中在你自己文件上更紧的那一个（来源：Adjudicate Today — 被申索方准备付款说明）。在申索送达之前，先把你合同里那个更短期限找出来，是你的律师的活。

该制度是否触及某一具体安排，需要小心。公开的摘要写道，construction work"不适用于住宅建筑工程，条件是 resident owner 为合同一方，且以合同涉及该 resident owner 居住或拟居住的建筑物或其部分为限"（来源：Adjudicate Today — 南澳 security of payment 定义）。你自己的合同落在这条线的哪一侧，是依你的文件而定的法律问题，属于你的建筑法律师——而该页本身也提示，其定义"对通常相当复杂的条款作了概括与简化"，"不应在争议中被依赖"。在该制度适用的情形下，它的时间表不会为了迁就你而拉长，也不会因为必须作出回应的那个人身处另一个时区而暂停。

如果付款申索在你人在海外时送达

付款说明必须采用书面形式，标明所对应的申索，说明拟支付的金额——该金额可以为零——并就任何扣减的部分列明理由以及该金额是如何计算的（来源：Adjudicate Today — 被申索方准备付款说明）。同一页列出了该法明文认定无效的条款："以收到付款为付款条件"（pay if paid / pay when paid）的条款——即被申索方以自己尚未从上手收到款项为由提出的抗辩——以及与该法不一致的条款、和试图排除该法适用（contract out）的条款。一项以你自己的资金从海外到账为条件的付款条款，是否落入其中任何一类，是另一个问题、另一套事实，属于你的建筑法律师对着你自己的文件回答。不依赖那个答案的，是实务上的一点：在该制度适用的情形下，它的期限按自己的计数走，而一套假设"汇款总会被等到"的资金节奏，在该法里找不到任何托住它的东西。

实务上的警告把时点与理由绑在了一起：超出规定期限送达的付款说明不能被裁决人（adjudicator）考虑，而未写入付款说明的扣款理由，日后也不能在裁决答辩中补进来（来源：Adjudicate Today — 被申索方常见失误）。

错过那个窗口之后，业主手里还剩一张牌，就在同一张流程图上：未能遵守规定的被申索方"必须被给予第二次提供付款说明的机会"，申索方通过送达该法第 17(2) 条项下的通知来给出这次机会；随后开始计算一段更短的进一步期限，同样按营业日计算，在此期间仍然可以送达付款说明或全额支付该笔申索。这是第二次机会，而不是豁免——被申索方若置之不理，"该法将剥夺被申索方参与裁决程序的权利"（来源：Adjudicate Today — 被申索方准备付款说明）。你收到的某份文件是不是第 17(2) 条项下的通知、它开始计算的又是哪一段期限，由你的建筑法律师对着那份文件本身来判断。

该页在送达方式上把"带签收的快递"排在普通邮寄之前——当需要签收的那个人身在海外时，这条指引读起来分量就不一样了。所以要提前做的安排不是法律策略，而是可及性：由谁在澳洲接收文件、以什么名义接收，与你的南澳律师一起定下来，而不是临时凑合；以及一位已经聘好、而不是出了事才去找的律师，这一点更完整的版本见远距离推进一个开发项目。

变更，以及那个在施工中途加速的时钟

变更会移动合同价，因而移动第二个时钟。法律手册指出，合同通常只有在双方书面同意的情况下才能变更，尽管轻微改动可能无须业主同意即发生；并且"变更可能导致费用增加，业主应确保有足够资金覆盖这些改动"（来源：南澳法律手册 — 建筑工程合同）。对从海外出资的业主来说，"足够资金"意味着已经在境内、或能在该变更所允许的时间之内到位的资金——一份用邮件谈定、随后不久即需付款的变更，就是第二个时钟在加速，而第一个时钟上没有任何东西与之匹配。

协调在这里做的是什么

开发经理不就你的外汇状况提供意见，不作任何决定，也不取代你的律师、会计师或银行。这个角色做的是排序：把施工计划与资金节奏放在同一个视野里；不让那份触发付款的书面请求，成为"该用钱了"的第一个警报；并在需要签字、核查或回应的日期到来之前，先把那些人拉进来。

两个时钟不会自己对上。它们是被提前、在纸面上排到一起的。