南澳没有市政排污管的地要分割：先弄清楚自己走的是哪一条审批路径
南澳没有市政排污管的地要分割：先弄清楚自己走的是哪一条审批路径
本文仅为面向南澳土地业主的一般性信息，不构成规划、工程、环境卫生、法律或财务方面的专业意见。现场污水处理承载力的问题，请咨询具备相应资质的污水处理顾问（wastewater consultant）以及你所在市政府的环境卫生官员（environmental health officer）；分区与土地分割（land division）能否成立，请咨询有经验的规划顾问；地界与分割图，请咨询持牌测量师；产权与合同问题，请咨询南澳房地产律师或过户师。《规划与设计法典》（Planning and Design Code）、各类集水区图层以及本文提到的规范与标准都会不时修订，因此在依赖本文任何内容之前，请就你自己那块地向 PlanSA、南澳卫生部（SA Health）、你所在的市政府以及你自己的顾问核实当下的实际情况。
没有排污管的地方，承载力可能划出一条分区最小面积显示不出来的下限
在没有市政排污管的地方，适用于你这个地址的分区条款依然是第一份要读的东西；条款规定了最小场地面积的，那条要求依然要满足。没有排污管这件事多出来的，是另一个没有哪条条款、哪张图能替你回答的问题：这块地本身，能不能为你设想的每一块新地块，装下一套行得通的现场处理与消纳安排。这个问题只能在你自己那块地上，一点一点量出来——而量出来的结果，可能划出一条只看分区最小面积永远看不到的下限。
站到地里去看，道理并不难懂。街上没有那根管子，污水没有地方可送。将来住在这里的人家产生的污水，送不出去，只能在产生它的这块地上处理、就地消纳——实务中我们看到的做法是，市政府通常希望每一块新分出来的地，把这整套安排装进自己的地界之内：处理后的出水最终去往的土地施用区（land application area），一般还要加上一块预留区，万一第一块将来要换掉时顶上。这是现场处理设计上常见的预期做法，是我们在实务中看到的，不是本文在引述某一条法规条文；而真正要求你做到什么，还要看你这套系统落在哪一条审批路径上，所以请就你自己那块地，去问你所在的市政府和你委托的顾问。
一旦从这里起步，污水这一侧的问题就不再是纸上一个数，而变成了一个结果：土壤怎么样、坡度怎么样、附近有没有水体、这块地上还得塞下些什么——把这些都摆进去之后，装得下一套行得通的处理与施用安排，需要多大地方，答案就是多大。它是摆在分区要求旁边的，不是把分区要求顶掉；一份布局，两边都得过得去。
这跟平常讨论最小地块面积的方式是两码事。在有市政管网的市区，那是一个查表动作：找到适用于你这个地址的分区，读它对应的条款——这个问题的形状，我们在阿德莱德土地分割的最小地块面积里写过。到了这里，那一步查表依然要做，只是它不再是这块地唯一要过的关。
在很多情况下，没有排污管的地上，一份场地与土壤评估（site and soil evaluation）对处理承载力得出的结论，最后会成为新地块能分到多小的实际下限——而这条下限，光看分区条款是显示不出来的。 它的结论可能比规划条款看上去更宽松，也可能更紧，但它不会取代规划条款，两套要求各自都还要满足。如果在你这块地上两者指向不同，该拿去问主管机关、问你自己委托的具备相应资质的规划顾问的，是这样两个问题：布局到底受哪一项要求约束，以及一份方案要做到什么程度，才能两边都交代得过去。在你这块地上究竟往哪边走，由具备相应资质的污水处理顾问依据现行标准在现场作出判断——本文定不了，看地图也定不了。
两条审批路径，第一件事是弄清自己在哪一条上
在别的事情之前，先弄清你这块地落在两种情形里的哪一种，因为这两种情形对你的要求并不一样。
如果 SA Water 的市政排污管已经接到你这个地块，污水这件事就变成了另外一组问题：主管走在哪里、地上压着哪些地役权、新分出来的地块怎么接进去。那是另一条路径上的另一个题目，本文不涉及。接下来的内容，都不是写给你的。
如果你的地没有接市政排污管，你走的是另一条路径——这里要记住的一点是，它跟规划评估是并行的，不是把规划评估替换掉。街上有没有排污管，土地分割都照样要对照《规划与设计法典》评估；没有排污管这件事多出来的，是另外一道独立审批，挂在公共卫生法之下。依据《南澳公共卫生（污水）条例 2013》（South Australian Public Health (Wastewater) Regulations 2013），安装或改动现场污水处理系统，必须先取得批准才能动工，申请按南澳卫生部公布的口径提交（来源：SA Health — 现场污水处理系统安装审批、南澳公共卫生（污水）条例 2013）。
批准这件事由谁来做，答案不止一个，也不能拿别人听来的说法往自己身上套。南澳卫生部公布了这份责任是怎么分的——大致按系统处理规模和所在位置划开，辖区之内很大一部分由各市政府经手，其余的由南澳卫生与福祉部（Department for Health and Wellbeing）接手——但具体哪一家受理哪一类，会随系统和地点而不同。请直接到上面那个 SA Health 页面上读当下的分工，别凭印象猜，因为它决定了你的申请最后递到谁的桌上。
所以这两条路径，对业主要紧的地方大多不一样。批的人不一样，要交的材料不一样，出错的方式也不一样。不一样的地方到此为止，规划那一侧是两条路径都一样的：无论走哪一条，土地分割仍由主管机关对照《规划与设计法典》评估并作出决定，过程中由你委托的具备相应资质的规划顾问提供意见并准备申请；而安装或改动现场污水处理系统的批准，归《污水条例》管。这是各自独立的两项审批考量，不是有了一项就不必管另一项。具体到某一份申请，这两者会不会互相牵动、怎么牵动，要问你的规划顾问、你所在的市政府和南澳卫生部。
如果你比这一步还要靠前——还在琢磨这块地到底能不能分——那么先看我在南澳的地能不能分割这篇总览更合适，这条岔路等你回头时还在。
在洛夫蒂山脉，还有第二件事要弄清
如果你的地在山里，或者在山背后的丘陵一带，光知道自己走的是无排污管这条路径，还只是答案的一部分。剩下的那部分是：你落在哪一层集水区保护里。
洛夫蒂山脉集水区（Mount Lofty Ranges Watershed）——依《环境保护法》宣告为 Mount Lofty Ranges Watershed Water Protection Area，这是拿去检索时该用的名字——被分级划成若干个优先保护区（Priority Areas）；其中等级最高的 Priority 1，覆盖的是直接汇入取水口上游那些主要水库与堰坝的集水区，那里的水会被引往净水厂（来源：data.sa.gov.au — 洛夫蒂山脉优先保护区、EPA SA — 洛夫蒂山脉集水区政策修订报告）。《规划与设计法典》另有一套针对这一带的水源集水区叠加层，公布时分为 Area 1 与 Area 2 两种叠加层——请到法典上核对真正落在你这个地址上的叠加层名称与措辞，因为叠加层的名字和图层范围会不时修订（来源：规划与设计法典、PlanSA — 规划与设计法典指南）。
地理在这里是实打实起作用的。一道山脊两侧的两处物业，递上去的分割方案可以一模一样，得到的回应却不一样，因为一边落在汇往水库的集水区里，另一边的水流向别处。这是在讲一套机制，不是在预测你那块地的结果——具体怎么落定，由你所在的市政府和主管机关来说。
这里头属于地理的那一部分，你自己先查一查是可以的，不用委托任何人，也不用量任何东西。打开南澳物业与规划地图集（SAPPA），网址 sappa.plan.sa.gov.au，输入你的地址，看看哪些叠加层压在上面。再打开优先保护区数据集，看看这处物业大致落在哪一层。这样查出来的是一个初步指向，不是定论——叠加层的名称和图层范围会不时修订，而某条边界究竟从你这块地的什么位置划过，要由你所在的市政府和主管机关判读，不是在屏幕上量出来的。即便如此，它还是能让你早一点问对问题，而这类信息，属于会改变后续流程对你提出什么要求的那一类。
如今问到这个问题的业主变多，是有原因的。增长政策把更多分量压在填充式开发上；就我们接触到的情况而言，山区和外围小镇的业主，比过去更常来问自己手上这块地能不能小规模分一分——这个背景我们在GARP 对增长区业主意味着什么里写过。原先没被当成分割货源看待的土地，正在被重新打量，至少在我们听到的这些业主当中是这样，而这类地通常就落在这条路径上。
决定承载力的四个现场变量，以及各自把你推向哪一边
处理与施用安排到底要占多少地，主要由四件事说了算。而这四件事，与其说是四个答案，不如说是四个问题：每一个都要交给具备相应资质的污水处理顾问，在你自己那块地上做出来。一篇文章定不了，站在地里看两眼、心里估个大概，也定不了。
土壤渗透性。 土壤接纳水、让水往下走的难易程度。要拿去问顾问的是：按标准的口径，你这块地的土壤到底算哪一类，以及由此推下来，一套系统在这里需要多大面积、该用哪一种施用方式。这不是用眼睛看得出来的判断，也不能拿隔壁地块的土看上去怎么样来推：土壤类别怎么分、用什么方法评定、由此推出的设计施用负荷率是多少，都写在 AS/NZS 1547:2012 里，这也是你委托的顾问所依据的标准（来源：Standards Australia — AS/NZS 1547:2012）。
坡度。 地面怎么落差，关系到出水进入土壤之后的行为，也关系到施用区到底能不能安排得下、安排在哪。要问的是：你这块地的落差允许怎么摆，把哪几片地排除在外，剩下能用的还有多少——这要由顾问到现场去定，不是照着图上一条等高线读出来的。
到水体、水井与地界的隔离距离。 施用区要与河道、水坝、水井以及物业地界拉开距离，具体的隔离距离由标准和法定规范来处理。要问的是：你这块地上或者近旁有哪些这类要素，现行规范对它们各自要求拉开多远，扣完之后还剩多少地面可用——这同样要由顾问去核定，不是对着航拍图量一量就算数的。
扣完之后还剩下的施用面积，含预留区。 住宅、车道、棚屋、禁止施用的区域，还有那块预留区，各自占掉一份之后剩下来的地。要问的是：在你这块地上，这一通扣减做完之后，真正好用的施用地面还剩多少——这跟产权面积是两个数：一块面积不小的地，如果车道拉得很长、建筑范围又被推到某个角落，剩下来的可能少得出人意料。
四件事放在一起看，正是决定一套系统要占多少地的那几项输入；也正因为如此，最后给出来的是一块面积，而不是一条经验法则。它们也应当作为一整套、而不是一件一件地摆到污水处理顾问面前，因为它们彼此牵动：土壤能接多少、落差允许怎么摆、隔离距离扣掉多少、这块地上别的东西各占一份之后还剩什么。顾问给回来的结果，可能比业主原先设想的宽裕，也可能更紧，是哪一种，取决于这块地拿得出什么证据。真要是更紧，那么“更紧”最后会变成什么，因项目而异：可能是分出来的地块数变少，可能是换一种系统，可能是改一种施用方式，可能是被要求先补做评估，也可能是方案得不到支持。具体到某一块地属于哪一种，由评估机构和你自己委托的顾问来说，不是一篇文章能定的。
上面这一串给不了你任何数字，本文也刻意不给。 具体数值、土壤类别、设计施用负荷率以及各项隔离距离，由具备相应资质的污水处理顾问依据现行标准和法定的《现场污水处理系统规范》（On-site Wastewater Systems Code）确定；这份规范挂在《污水条例》之下，涵盖场地与土壤评估、退距以及土地施用设计（来源：SA Health — 现场污水处理系统规范）。
这条路径要你拿出什么，以及通常会怎么走
这条路径上最要紧的一个术语在这里，因为它很容易跟别的场地调查混作一谈。
场地与土壤评估（site and soil evaluation）是为污水处理承载力做的。它由污水处理顾问出具，评判依据是渗透性、坡度、到水体的隔离距离，以及实际可用的施用面积。评估走完之后递上去的，是污水工程申请（wastewater works application）；受理的机构如果认可，发出来的是污水工程批准（wastewater works approval）。至于受理的是哪一家，仍旧看南澳卫生部公布的分工——很多情况下是你所在的市政府，另一些情况下则是卫生与福祉部——而具体哪一家受理哪一类，会随系统和地点而不同，所以在默认自己要去市政府柜台之前，先弄清你这套系统、这个位置归谁。
申请本身按南澳卫生部公布的口径提交，其中包括一份标明各处位置的排水布置图，以及一份支撑它的场地与土壤报告——需要附上哪些材料，卫生部的申请表上写得很清楚（来源：SA Health — 现场污水处理系统安装审批、SA Health — 污水工程批准申请表）。
就我们的经验，在这条路径上让业主意外的，多半不是一口回绝，而是被要求换一种做法——不过方案确实可能被拒，某一份具体方案会往哪边走，本文不作预测。我们见得最多的几种结果是：要求减少分出来的地块数，好让每一块都有足够的处理用地；要求换一种系统——顾问认为把出水处理到更高标准，会改变这块地必须为土地施用留出的部分；要求改变处理后出水施用的方式和位置；或者要求先补做进一步评估，再谈这个问题。这几种只要落下来，效果都一样：分割布局得退回去调整，因为地块界线和处理施用区，说的是同一块有限的地面。
这也决定了这条路上钱花在哪。就我们的经验，申请规费很少是这条路径上最大的那笔开销，返工才是。开发申请与土地分割的法定收费是公布的，并按财政年度修订，我们把当期的收费表整理在南澳开发申请与土地分割规费里；顾问和市政府各自的收费不在这张表内。
常见问题
邻居用化粪池系统就把地分了，是不是说明我也可以？ 光凭这一点不行。土壤、坡度、到水体的距离和可用面积，隔一条地界就可能变；而那样一份批准，靠的是当时为他们那块地拿出来的证据，以及当时适用于那块地的要求——这些都搬不到你这块地上。他们的结果对你这块地究竟说明了什么，要由你自己那份场地与土壤评估来回答。
我这块地够大，光凭面积能不能定下来？ 产权面积和可用的处理面积是两回事。在很多情况下，真正算数的不是产权面积，而是建筑、通道、到河道与水井的隔离距离以及场地本身的落差各自占掉一份之后，还实际剩下多少地面可以做土地施用区和它的预留区——这正是场地与土壤评估要去测量的东西。落到你这块地上是什么结果，由具备相应资质的污水处理顾问依据现行标准来说。
规划批准是不是把污水这一块也一并涵盖了？ 把它们当作各自独立的两项审批考量，而不是一项。土地分割申请由主管机关对照《规划与设计法典》评估并作出决定；安装或改动现场污水处理系统的批准，依《污水条例》办理，由南澳卫生部为该系统、该位置指明的机构来批。具体到你这份申请，两者会不会互相牵动、怎么牵动，要问你的规划顾问、你所在的市政府和南澳卫生部。
换一套更好的处理系统，能不能让小地块行得通？ 提高处理标准是顾问手上的一根杠杆，它也可能影响土地施用这一侧的要求——但这要看这块地拿得出什么证据，以及主管机关在现行框架下持什么立场。放到你这块地上会不会改变结论、安装以及日后长期维护要花多少，得由你的污水处理顾问跟你一项项算过。
谁做什么，以及现在就值得先着手的两个问题
这条路径上的每一项输入，都归属于一位有名有姓的角色：
场地与土壤评估、系统设计、处理施用布置——具备相应资质的污水处理顾问。
污水工程批准——你所在的市政府（经由其环境卫生官员），或南澳卫生与福祉部，取决于你这套系统和这个位置在南澳卫生部公布的分工里落在哪一边。
公开的制度框架与法定规范——南澳卫生部与卫生与福祉部。
这次分割在《规划与设计法典》下能否获得支持——由主管机关对照法典评估并作出决定；规划顾问就法典怎么适用于你这块地提供意见，并准备你的申请材料。
分割图与地界——持牌测量师。
产权、合同与他项权利——南澳房地产律师或过户师。
以上这些事，Cyberate PM 一件都不做。我们不做场地与土壤评估，不划土壤类别，不代任何人递交污水工程申请，也不出具规划、工程或法律意见。业主委托我们做的是统筹：为每一个问题找对的专业方并把要求交代清楚，把顺序排好让后一位拿得到前一位的成果，让规划和污水这两侧始终面对同一套假设，并且把尚无答案的问题及时摆到你面前。
而在委托任何一方之前，有两个问题值得先着手——它们不是报告，你自己就能先查起来：
我这块地走的是哪一条路径——已由 SA Water 排污管服务，还是走《污水条例》之下的现场污水处理这条路？查地图能给你一个初步指向：这块地是不是落在已铺设排污管的区域里；至于这块地本身到底是什么服务状况，要向相关主管方核实确认。
如果走的是现场污水处理这条路，我落在哪一层——我这个地址上压着哪些叠加层，这处物业又大致落在哪一个优先保护区里？名称和图层范围会不时修订，因此真正算数的，是你所在的市政府和主管机关就你自己那块地判读出来的位置。
两件事都能从公开渠道查起，你可以直接拿到；但拿到的是初步指向，不是结论。它们还会改变你下一步该去找谁，这正是值得在委托任何人之前先着手的原因。
如果你已经弄清楚自己走的是哪条路径，想把各路专业方按这条路径委托好、排好顺序，和我们聊聊。
本文仅为一般性信息，反映的是写作时可公开获取的材料。《规划与设计法典》、各类集水区图层以及本文提到的规范与标准都会不时修订——真正适用的，是当期的法典、当期的条例，以及你所在的市政府和你自己的顾问就你自己那块地给出的意见。
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