概要同意（outline consent）：在整套设计成形之前，先把那一个问题问掉

概要同意（outline consent）：在整套设计成形之前，先把那一个问题问掉

本文仅为面向南澳州土地业主的一般性信息，不构成法律、产权过户、规划或财务方面的专业意见，也不是对你自己那块地的任何判断。是否具备申请资格、值得指定哪些方面、以及一个方案会被如何评估，请咨询有资质的规划顾问（planning consultant）；公告、公众陈述与复议及上诉权利，请咨询南澳的规划及行政法律师；期权协议、业主同意书以及任何触及产权的事项，请咨询南澳的房地产律师或产权过户师（conveyancer）；流程、表格与收费请以 PlanSA 及 State Assessment Team 为准。实务指引（practice direction）会不时修订，在依据本文任何内容行动之前，请先核实当前版本。

先说决定，再说定义

你手上有一块地，其中真正拿不准的只有一件事。不是整个方案——是一件事。你需要的高度到底能不能做出来。你测算所依赖的密度，能不能通过评估。一个政策上并不明显支持的用途，究竟还有没有讨论的余地。

而这一个答案，卡着它后面的所有东西：顾问的图纸、工程设计、建筑商的介入意见，有时候甚至卡着"这块地到底买不买"。拿到这个答案的常规办法，是把设计做完、递交申请——为了搞清楚其中一部分，先把整套包的钱付掉。

概要同意（outline consent）提供的，是把这个问题提早、并且单独拿出来问的一条路。它不是捷径，也不是对大多数业主开放的东西。它是否适合你，取决于几个任何笼统答案都无从知晓的事实：你这份申请由谁来决定、你对这块地的控制权是否已经到位，以及别人在提早知道你的想法之后会做什么。下面写的就是这几个事实分别是什么，好让你可以拿去核。

概要同意是什么

《2016 年规划、开发与基础设施法》（Planning, Development and Infrastructure Act 2016，下称 PDI 法案）第 120 条规定，主管机关（relevant authority）"可以依申请，授予具有概要同意性质的同意"，并且限于"实务指引所规定的情形"（来源：Planning, Development and Infrastructure Act 2016）。承担这一职能的是第 18 号实务指引（Practice Direction 18），据其规定，州规划委员会（the Commission）"必须是授予概要同意之目的下的主管机关"（来源：Practice Direction 18 — Outline Consent）。PlanSA 把它的用途讲得很直白：概要同意"可以用于在更早的阶段，就一项拟议开发的特定方面为申请人提供更大的确定性，而不必提供取得规划同意所要求的同等程度或范围的资料"（来源：PlanSA — Outline consent）。

真正值钱的，是它的约束力。按第 120 条，在概要同意已获授予、且随后就同一开发提出申请的情况下，主管机关"必须授予该概要同意所设想的任何同意"，并且"不得施加与该概要同意不一致的要求"（来源：Planning, Development and Infrastructure Act 2016）。

这是实实在在的确定性，同时也是一种很窄的确定性。

问题一：在你这件事上，主管机关是不是委员会

大多数业主会停在这一步，而这一步查起来最便宜，所以应该先查。第 18 号实务指引规定了适用的情形。所提出的各个方面必须满足这样一个条件：如果它们构成一份规划同意申请的一部分，该开发"将被评定为'法典评估开发——效能评估开发'（Code Assessed Development — Performance Assessed Development）"。在此之外，这条路径在以下几种情况下开放：部长已将该开发调取（call in）交由委员会评估；部长应某市政府之请求作出声明，表示希望由委员会担任主管机关；或者按《条例》附表六（Schedule 6）所列条款，委员会本就会是主管机关（来源：Practice Direction 18 — Outline Consent）。

附表六的那几条写得很具体：南澳住房信托（South Australian Housing Trust）与城市更新类开发；阿德莱德市区内价值超过所述数额的开发；内城区以及若干指明市政区内超过所述层数的建筑；以及两个指明市政区内特定区域中价值超过所述数额的开发。大多数城区填充式（infill）地块、乡村分割和小型联排项目，都落在附表六这几条之外。这本身并不能把问题问死——上面说的调取和部长声明两条路，并不与这几条挂钩——但它确实意味着，"我有没有资格"应该是你在任何构思上花钱之前、第一件交给规划顾问去回答的事。如果这条路径没有打开，走的就是常规那条，参见南澳开发审批（DA）流程。

两点提醒。一是，概括这条路径的那份申请人指南，其版本日期早于现行实务指引，其摘要表格并未列出现行版本所列的全部条款（来源：PlanSA — Guide for Relevant Authorities and Applicants: Outline Consent）——所以要读实务指引本身，而不是读一份旧版本的摘要。二是，在资格取决于一份部长通知的情形下，实务指引规定：如果该通知未在其所定期间内送达，申请即失效。这两点都应由你的规划顾问向你说明。

问题二：指定哪些方面，以及什么仍然悬着

第 18 号实务指引把概要同意限定在所指定的方面上：建筑高度、体量与尺度；建筑体块范围（building envelope）；出入通道；土地用途；密度；开放空间；以及申请人与主管机关议定、为作出该申请的决定所必需的其他方面，"例如损害树木的活动，或对遗产场所的拆除"（来源：Practice Direction 18 — Outline Consent）。

要注意这份清单里没有什么。实务指引写明，概要同意"只能设想后续规划同意的授予"。土地分割同意与建筑同意是各自独立的决定，而开发审批（development approval）是在所需的各项同意齐备之后才随之而来的东西。所以，概要同意对一宗土地分割不解决任何问题，对《建筑规范》不解决任何问题，它本身也不让你开工。

这份确定性也不是无条件的。按 PDI 法案，凡"开发的一项或多项要素发生了实质性变更"，或有新增事项需要评估的，在必须重新作出评估的范围内，约束力不适用（来源：Planning, Development and Infrastructure Act 2016）。PlanSA 的指南把同一件事讲得更实际：如果后续的规划申请"与概要同意不一致，主管机关没有义务认可该概要同意的批准，该规划同意申请将被整体重新评估"（来源：PlanSA — Guide for Relevant Authorities and Applicants: Outline Consent）。

实务指引本身还写了两条限制。其一，如果主管机关无法把这份概要同意申请与某个将需要规划同意的事项分开来作决定，它可以拒绝该申请，并告知改为提交一份规划同意申请；其二，如果在主管机关看来，某个方面或整份申请与规划规则（Planning Rules）严重相悖，则不得授予概要同意（来源：Practice Direction 18 — Outline Consent）。

把上面这些当作一项设计约束来读。你问的，是你所指定的那一个版本的构思；偏离得太远，你买到的就是一份文件，而不是一个答案。

问题三：提早让人知道，代价是什么

第 18 号实务指引规定：若后续申请就任何正在被评估的方面，依 PDI 法案第 107(3) 条须予公告（publicly notified），则"该概要同意申请必须以同样方式公告"；若后续申请须转介某一法定机构，则该概要同意申请也必须以同样方式转介（来源：Practice Direction 18 — Outline Consent）。而按第 107(3) 条，通知会送达每一块相邻土地的所有权人或占用人，并通过在该土地上张贴告示的方式向公众发出；任何人都可以就该同意的授予或拒绝，向主管机关提出陈述（representations）（来源：Planning, Development and Infrastructure Act 2016）。

公告是公开的，公告留下的记录同样是公开的。PlanSA 说明，"概要同意申请的公告方式与效能评估申请相同"，任何有关人士都可以在公告期内发表意见（来源：PlanSA — Notified developments: state developments）。指南补充说，概要同意申请"将被记入公共登记册；如经公告，可在 SA Planning Portal 上查阅"（来源：PlanSA — Guide for Relevant Authorities and Applicants: Outline Consent）。同一时间全州有多少宗概要同意在公告，不是重点；重点是你这一宗会在，而且事后仍然查得到。

所以问题不是"我介不介意被公告"。问题是：如果在设计尚未完成、我还没锁定该锁定的东西之前，这个意图就先公开了，会发生什么？ 是否有一位邻居，会认为一个尚未成形的方案比一个已经收敛的方案更容易反对？是否有另一个买家正在盯着这块地？是否有一位卖方，其价格预期会在某个高度被公开的那一天发生变化？是否有共有人、租客或贷款方，本该由你来告诉他们，结果他们从一张公告上读到？如果你人在海外，还要多问一层：万一在公告期内有人提出陈述，谁在本地代表你、按什么时限回应，是事先就安排好的，还是临时才去找？这些都是关于你自身处境的事实，也正因为如此，两位手上地块条件相近的业主，完全可以合理地得出相反的结论。没有任何笼统的答案能替你把它们权衡完。

法案下的复议与上诉权利，对不同的人并不是以同一种方式规定的。法案赋予"已就开发授权提出申请的人"在"某一规定事项"上的复议或上诉权利；另外，法案还赋予依第 110(6) 条有权获得决定通知的人，就"《规划与设计法典》（Planning and Design Code）归类为限制类开发（restricted development）的开发"提起上诉的权利（来源：Planning, Development and Infrastructure Act 2016）。这些权利中的哪一项，会附着于你这块地上的一份概要同意申请、以及针对它作出的决定，是在递交之前应当交给南澳规划及行政法律师去回答的问题。

问题四：你对这块地的控制权到位了吗

指南写明，在上述资格限制的前提下，任何人都可以申请概要同意。这正是这条路径会吸引那种"想在对这块地作出承诺之前先拿到答案"的买家的原因——也正是它必须先有法律意见的原因。

如果你目前依据的是一份期权（option）而不是已经完成的买卖，请向你的房地产律师了解：这份申请、期权条款与卖方的立场三者之间如何相互作用，以及在任何东西递交出去之前，他们希望先把哪些事定下来——参见土地看涨期权协议到底做了什么。如果申请人不是登记产权人，业主在这份申请中的位置本身就是另一个问题——参见他人代为提交申请时的业主同意书。一份在你对该地块的控制权仍然附条件时就已经公开的申请，是这个决定出错时代价最高的那个版本。

一种情形：与法典修订并行

有一种局面，会让"提早问"这个理由最站得住。第 18 号实务指引允许，将一份概要同意连同一项"相关修订"（relevant amendment）——即已经启动、并且已开始咨询的拟议法典修订（Code Amendment）——一并对照规划规则进行评估。它同时规定，在此情形下，除非该修订经部长采纳，否则不得授予概要同意；并且，如果部长决定不继续推进该修订，申请即失效（来源：Practice Direction 18 — Outline Consent）。

对一位正在推动法典修订的土地业主来说，这就是"干等政策落地"和"让评估与政策并行推进"之间的区别，而这两条流程必须有意识地排出先后。如果你正处在这种局面，请从如何通过法典修订为土地重新分区开始看；同时记住，法典修订本身并不授予开发审批。

开口之前的实务机制

指南记载，在其发布之时，此类申请尚无法通过开发申请处理系统（DAP）在线提交，而是以电子邮件或邮寄方式向委员会递交；另外，可以通过委员会免费且保密的预递交（pre-lodgement）服务进行前期沟通。关于收费，指南说明费用由部长收费公告（Ministerial fee notice）设定，且评估费"是一个法定数额，与开发造价不成比例关系"（来源：PlanSA — Guide for Relevant Authorities and Applicants: Outline Consent）。关于整体收费格局，见我们的南澳开发申请与土地分割收费指南；你这份申请实际被开出多少，以 PlanSA 为准。

第 18 号实务指引还规定了一个有效期，规定在该期间内提交后续申请会改变该同意失效的时点，并允许授予它的机关予以延长。请从现行版本里取这些期间，再据此排你的工期。

怎么得出你自己的答案

概要同意是为这样一位业主设计的：他的处境在下面每一条上都对得上——委员会是主管机关；有一个可以指认出来的方面确实存疑，而且它的分量重过设计的其余部分；这个方面能够被描述到可以单独评估的程度；后续申请会与概要同意贴得足够近，从而保住它带来的好处；以及，提早把构思公开的代价，小于很晚才知道答案的代价。

对不上其中某一条的业主，通常最后走的还是常规那条路。至于倒数第二条成不成立——方案是否稳定到"后续申请不会被读作一次实质性变更"的程度——那是你的规划顾问的判断，不是可以自己给自己下的结论。这也正是它至今仍是一件专门工具、而不是一件通用工具的原因。

Cyberate PM 站在这个决定的业主一侧。我们不作评估、不作批准，也不就规划法提供意见。我们做的是统筹：在任何东西递交出去之前，把你的规划顾问关于资格的判断，和你的律师关于地块控制权的意见，放到同一间屋子里。