先分割，还是先建房？在阿德莱德的一块地上，这个顺序是怎么定下来的

先分割，还是先建房？在阿德莱德的一块地上，这个顺序是怎么定下来的

本文仅为面向南澳州土地业主的一般性信息，不构成法律、产权过户、规划或财务方面的专业意见。授信条款、担保物、提款条件以及贷款机构愿意就什么办理交割，请咨询你的贷款机构与融资中介；产权、合同、销售先后以及任何取决于已登记权益的事项，请咨询具备资质的南澳房地产律师或产权过户师（conveyancer）；分割图、界线、分期，以及现有建筑物对一条拟议界线意味着什么，请咨询你委托的持牌测量师（licensed surveyor）；你的方案对照《规划与设计法典》（Planning and Design Code）大致会如何被评估，请咨询有资质的规划顾问，而评估与决定本身属于主管机关；施工造价与工期请咨询你的建筑商与工料测量师（QS）；任何税务问题请咨询注册税务代理（registered tax agent）。规划条例与贷款条件都会不时变动，因此在依赖本文任何内容之前，请就你自己这块地确认当下生效的情况。

两个有经验的人会给你相反的答案，而他们都没说错

把"先把地分了还是先把房子盖起来"拿去问一位持牌测量师，再拿同一个问题去问建筑商，你多半会得到两个都很笃定、却指向相反方向的答案。两个人都没有说错。这个问题表面上是分割与施工谁先谁后，实际上问的是：在你这个项目上，最先绑住手脚的约束是哪一个——是融资，是销售，还是这块地本身。每一位专业方都是从自己见得最多的那种约束出发来回答的。

所以真正有用的问法，不是"哪个顺序更省钱"。某个顺序在某块具体的地上要付出多少，是你的建筑商和工料测量师去测算的事，而且这个结果随场地而变。值得回答的版本是：每一种顺序各自买到了什么、为此放弃了什么，以及你自己的处境真正需要的是其中哪一样。

先分割买到的是什么：一样贷款机构和买家都挂得上钩的东西

两种顺序之间最要紧的差别在于，其中一种会较早产生新地契，另一种不会——而这里必须说清楚：土地分割批准本身并不产生地契。新地块是在分割图（plan of division）交存（deposit）的那一刻在法律上产生的，交存发生在批准证书（Certificate of Approval）之后。批准与地契之间那段间隔本身是另一篇文章的题目：批准之后、地契之前的那段窗口，本文把它留给那一篇。

Land Services SA 的一份土地分割流程资料页在写明这条机制之余，还附了一句商业观察：如果打算把新地块转售，或者用新地块作担保去借款，就要意识到"大多数金融机构会要求分割图先完成交存（也就是新地块在法律上产生），交割才能进行"（来源：Land Services SA）。这份文件要连同它的年份一起读。它是一份遗留出版物：文中的分割是对照市政府的 Development Plan 评估的——而这份工具已经被全州统一的《规划与设计法典》取代——它还让读者去黄页上找测量师。它对流程的叙述、以及对哪个机构负责什么的叙述，都不是当下的情形。

留得下来的是括号里那半句：新地块在交存时于法律上产生。这句话的其余部分描述的是商业惯例，而不是规则——"大多数金融机构会要求"讲的是贷款机构过去通常怎么做，不是对其中任何一家的约束。你自己那份授信要求什么、到哪个时点才会放款或允许交割，由你贷款机构的条款设定，是你的贷款机构和融资中介依据你的授信文件来回答的问题。

如果施工资金预期来自地块交割，或者授信是以单个地块而不是母宗地作担保，那么这条路线就必须走到分割图交存，交割才谈得上发生。先分割买到的正是这个：一宗已登记、可以单独指认的地产，让合同、抵押和交割各自都有东西可以写。凡是资金结构依赖于此的，替你选顺序的是融资，而不是任何规划上的偏好。你自己的结构是不是这样、能不能重新搭过，值得在递交任何东西之前先弄清楚；我们那篇阿德莱德小型开发商的开发融资列了应当早点摆到贷款机构面前的问题。

先建房买到的是什么：一段施工，和一个不必迁就界线的设计

先建房买到的是相反那种优势。它把工程保持为一段工期而不是两段；它避免把市政工程做到一条设计后来可能想挪的界线上；而在拟议产权结构以建筑物的组成部分来界定地块边界的情形下，它省掉了"绕着一个还不存在的东西划线"的别扭。

最后这一点值得摊开说。Land Services SA 那份资料页在描述 community strata scheme 时写道，其中"必须至少有一个地块位于另一个地块之上，且地块边界必须参照建筑物的组成部分来界定"，并指出建筑物本身构成公共财产的一部分（来源：Land Services SA）。Lynch Meyer 对同一种结构的概括是，community strata title"通常用于以立体空间界定地块的建筑类开发"（来源：Lynch Meyer Lawyers）。当地块边界是从建筑物量出来的，建筑物的形态与分割就不再是两个彼此独立的决定——产权结构与先后顺序必须一起定下来。这层关系在某个具体方案上意味着什么、某个方案能不能在建筑物存在之前先行分割，是你的律师或产权过户师与你的持牌测量师一起回答的问题。

几种结构值得并排放着看。Lynch Meyer 把 Torrens title 描述为为每一宗地块产生"各自独立、互不依附的产权，没有共有部分"，把 community title 描述为"允许存在共有土地（公共财产）以及一个 community corporation 架构"，随后补了一句："每一种结构在法律、管理与成本上的含义都不同。在早期阶段选定合适的结构，对达成预期的开发结果至关重要。"（来源：Lynch Meyer Lawyers）三者之中哪一种适合某个具体方案，是留给你自己律师或产权过户师的法律问题。

留意这条依赖关系的方向：产权结构影响顺序，顺序又影响设计。把结构留到很晚才定，等于让另外两个决定替你被做掉。

已经建成的东西对一条拟议界线做了什么——以及这件事由谁来算

先建房有一项代价很容易被漏掉，因为那阵子所有人的眼睛都盯着施工预算，而这项代价并不出现在施工里：东西一旦建起来，它就成了分割必须迁就的既定特征。

Lynch Meyer 把这一点列在使流程复杂化的因素里：土地分割流程"可能相当复杂，而且往往涉及多个阶段，在存在多个利益相关方、既有改良物（existing improvements）、共享基础设施或拟设公共财产安排时尤其如此"（来源：Lynch Meyer Lawyers）。"既有改良物"点的正是先建房这一种情形。同一篇文章后面还写到，尽早与相关市政府沟通"有助于识别限制条件、以及是否需要修改设计"——所以这并不是在说先建房是错的，只是说它把设计上的余地更早地变成了固定的约束。

测量那一端呈现的是同一件事的另一头。一家阿德莱德测量机构指出，现状测量（detail survey）"记录场地的实体特征，包括建筑物、挡土墙、围栏、树木、标高，以及可见的管线设施"（来源：Astra Spatial）。这份清单里的一部分——一栋建筑、一道挡土墙、一段管线——是一条拟议界线可能必须避让、而不是穿过的特征。某块具体的地上哪些特征会限制界线、又是怎么限制的，正是现状测量要查明的事，也正是你的持牌测量师提供意见的范围。

同一页还讲了它自己经手过的一种情形：既有污水管线从一块拟议地块正中穿过，"可能触发重新设计、地役权，或额外的市政工程"。它同时把车道、雨水系统升级、污水接驳与管线迁移，列为项目在新地契产生之前可能必须完成的工作。这项约束——已经埋在地下的管线，决定了一条界线合理的位置——正是为什么现状测量与管线查询应当排在提出界线之前，而不是之后。而它对两个方向同样成立：先建房，管线已经按某种布局铺好，分割只能跟着它走；先分割，管线又得供给一块还没有人替它设计过房子的地。

延误不是只从一个方向来的

很容易把上面这些读成一句警告：业主自己没查清楚，才造成了自己的延误。资料确实把分量放在那一边。Astra Spatial 谈土地分割为什么慢，开头就是"大多数延误的发生，是因为某件事没有足够早地被核实过"，它举的原因也都落在申请人这一侧：法定界线后来被发现是错的，于是"拟议的地块布局可能不再合规"；以及有项目"因为没有人事先确认既有资产的位置，在污水基础设施重新设计期间被迫暂停"（来源：Astra Spatial）。Lynch Meyer 对许可阶段的描述指向同一处：这个阶段"如果不主动管理，可能相当耗时，在需要多项批准时尤其如此"（来源：Lynch Meyer Lawyers）。

这一段值得认真对待，而不是拿来生闷气：它恰恰是时间表上你真正推得动的那一段，办法大多就是把测量和管线查询放在画布局之前，而不是之后。

但这不是全貌。同一页在把大部分延误归因于"核实得不够早"之余，也描述了从桌子另一侧来的变化：在规划递交那一步，Astra Spatial 写道"这一阶段出现改动是常见的"，市政府"可能要求在批准之前调整出入口、私人开放空间或地块尺寸"。这是申请人没有选择、也无法靠把自己组织好就完全预先化解的调整。无论选哪一种顺序，这份风险敞口都要落在某个地方：先分割，它落在施工开始之前，设计还吸收得了；先建房，它落在一块建筑物已经固定下来的场地上。想看清各个阶段是怎么顺次排开的，可以看我们的南澳土地分割时间线。

顺序真正取决于的三件事

把泛泛之论剥掉，这个岔路会收敛成关于你自身处境的三个问题。

你的融资是怎么搭起来的。 不是有没有融资，而是授信以什么作担保、贷款机构的条件挂在哪些事项上，以及施工提款与地块交割之间是否预期要互相咬合。去问你的贷款机构和中介：这份授信将就什么办理交割、在什么时点办理；并且以授信文件的措辞为准，而不是以一次口头交流为准。

你打算在什么时候、以什么形态把这块资产变成现金。 卖已配套的地块和卖建成的住宅是两种不同的产品：买家不同、合同机制不同、交割顺序也不同——而每一种的税务性质属于注册税务代理，不属于一场开发讨论。如果意向涉及若干地块在一段时间里陆续交割，这个先后本身就是一道设计题；见多地块分批售出与交割顺序。

这块地对分期的容忍度有多高。 这是测量师和工程师的问题：管线走在哪里、什么必须迁移、标高是什么走势、出入口需要什么，以及一栋已经建成的房子对一条画在它附近的界线做了什么。一次现状测量加上早期的管线查询，能回答的比任何泛读都多。

如果方案是在一块现有地块上做两套住宅，而不是多地块的填充式开发，这个岔路会窄得多，我们在阿德莱德的一地两宅（dual occupancy）里单独写过。

开发经理在这件事里站在哪

Cyberate PM 不决定上面任何一件事。申请由主管机关评估并决定；分割图由你的持牌测量师编制并就其提供意见；产权、结构与合同由你的律师或产权过户师提供意见；条件由你的贷款机构自己设定；税务由你的注册税务代理提供意见。业主方开发经理做的事，是把这些人按正确的次序摆开，并确保其中一位给出的答案，在某个决定被锁死之前，真的传到了另外几位那里。

把顺序搞错的代价，就是在这里产生的。通常不是因为选错了，而是因为选得太早——在信息还不全的时候就定了，直到很久以后才发现融资结构与场地分期从一开始就不相容。到那时候，补救的办法就是重新设计和重新融资，而这两件事的价钱，恰恰由那些你本来应该先去问的人开出。

先把那三个答案拿到手。顺序多半就自己选好了。