在阿德莱德，自己分割开发还是干脆卖掉？土地那一行记成零，答案就会走样
在阿德莱德，自己分割开发还是干脆卖掉？土地那一行记成零，答案就会走样
本文仅为面向南澳土地业主的一般性信息，不构成估价、税务、法律、财务或规划方面的专业意见。市场价值与最高最佳用途（highest and best use）问题，请咨询持牌估价师；税务处理请咨询您的注册税务代理或会计师；合同与产权问题，请咨询具备资质的南澳房地产律师；建造与专业费用的估算，请咨询工料测量师（QS）或建筑商；分区与土地分割（land division）能否成立，请咨询有经验的规划顾问。法定收费标准按财政年度更新，税务处理则随各人自身情况而异，因此在依赖本文任何内容之前，请就您自己那块地向 PlanSA、澳洲税务局（ATO）以及您自己的顾问核实当下的实际情况。
先看你自己那张表的第一行
把你随身带了一阵子的那份可行性测算翻出来——不管是随手写在信封背面的，还是某位建筑商、某个业内朋友替你做的那一版。找到写着"土地"的那一行。
那一行里写的是什么？在业主自己为手上这块地做的测算里，这一行通常是空的；要么填的是当年买下这处物业时付的价；要么填的是市政估价通知单上印着的那个数。
表里其余每一行都可以是对的，最后一行的含义仍然会和你以为的不一样——因为正是那一行，决定了所谓"盈余"是相对什么在衡量。 一份完整的可行性研究里有土地这一行，就像它有建造成本那一行一样；无论这笔钱有没有实际支付出去，它都要被填上。
如果这张表是上一个周期做的，还有第二个理由值得重看。表里那个土地数字，是那一轮市场行情下定的；而买入价记录的，是某一方在某一天付了多少，市政估价通知单上的数字则是为其自身的法定用途、按其自身口径、在其自身基准日、依其自身假设出具的。所以这两个数字，都不是在回答本文要问的那个问题。它们与你这块地按最高最佳用途计的市场价值之间有没有关系、落差是大是小，要由你委托的持牌估价师在一份载明口径与基准日的当期估价里来说。另一头，成本侧的法定收费清单按财政年度重新发布，所以旧表里的费率对应的是旧清单。两端会各自移动，因此一张旧表不是"稍微有点过时"——在任何人拿它的结论下判断之前，它需要用当下的输入重新跑一遍。
"最高最佳用途"不是你最中意的那个用途
土地那一行，不是凭"这块地感觉值多少"填的，也不是凭"邻居出多少我肯让"填的。估价师依据的专业准则，是参照物业的最高最佳用途来评定市场价值。接下来这套判断标准属于估价行业，不属于本文；这里写的是白话版本，不是它的定义性措辞——所以请把它当成一个待你委托的持牌估价师确认的轮廓，而不是本文替你定下的定义。按估价行业的框法，这个词一次性带来四重限制。一种用途必须：
法律上被允许——在适用于你这块地的规划框架下站得住。
物理上做得到——场地本身、形状、市政条件与各类制约要撑得起它。
财务上行得通——得有人能用数字把它跑通，而不只是画得出图。
产出最大——在闯过前三重的用途里面，它是回报最高的那一个。一种用途可以满足其余每一重限制，却仍然不是最高最佳用途，因为另一种同样被允许、同样做得到、同样行得通的用途更值钱。
在我们统筹过的阿德莱德填充式开发地块上，第一重限制是最常被漏掉的一重——业主心里早有了一个用途，却没有人真正拿适用于这块地的条款去对一遍。这是我们在实务中看到的情形，不是一条"这套标准通常怎么落定"的通则：四重限制里究竟哪一重真正卡住你这块地，因地而异，要由持牌估价师和规划顾问来说，不是业主、也不是本文说了算。一块地可以变成什么，要对照《规划与设计法典》（Planning and Design Code）下适用于它的分区与条款来评估，这些你可以按自己的地址去查（来源：PlanSA、规划与设计法典）。你脑子里设想的那个用途并不构成上限，你这块地的开发潜力才构成——由规划顾问对照法典去评估；如果已经递交了申请，则由主管机关作出认定。如果规划顾问读下来，认为适用于你这块地的条款并不支持分割——这是规划顾问对照法典去回答的问题，不是业主看一眼分区图就能定的——那可能根本不存在一条可供比较的开发路径，估价师对最高最佳用途的意见也会体现这一点。
价格证据从哪里来，和这个概念本身同样要紧。可分割宅基地的证据，来自可分割宅基地的可比交易——分区、面积、面宽与制约条件相近，且成交发生在当前周期内的地块。它不来自马路对面那套翻新过的住宅卖了多少，因为那笔成交定的是"家"的价，不是开发货源的价。它也不来自估价通知单，那份东西是为课税与征费目的、按它自己的口径出具的。它更不来自网上的自动估值。
把这些证据搜集起来并据此形成意见，是持牌估价师的工作，其结果会载明所依据的口径和评估基准日——这也是为什么银行、会计师或共有人通常要的是这样一份估价，而不是业主自己给的一个数。
差额究竟从哪里来：你早就拥有的那部分增值
机制其实一步就说得清。
假设你把土地记成零，理由是地本来就是你的，不需要真掏钱。那么表里的成本就只剩建造、专业费用、法定收费、持有成本、融资和销售费用。建成后的地块或住宅卖出的钱超过这些成本的部分落到最后一行，被称作开发利润。
但这部分盈余里，有一块并不是这个项目创造出来的。它是你持有期间土地本身涨上去的价值——来自重新分区、来自市场行情、来自填充式开发的需求进入你所在的郊区。你明天挂牌照现状卖掉就能把它变现，一份申请都不用递。
把土地记成零，这份早已存在的收益就被搬进了一个并没有产生它的项目的利润栏里。钱并没有被赚两次，是同一笔增值被算了两次——一次算作你已经拥有之物的价值，一次算作开发它所得到的回报。说得更准确些：账面上并没有把同一笔金额加总两遍，而是你本来就持有的价值被归到了项目头上，没有归到真正产生它的那些持有年头上；于是表格最后一行的盈余读起来像是开发挣来的回报，可其中有一块，不过是土地从成本栏跑到了利润栏而已。
填入当年的买入价，只是把同一件事做得更安静一些。它记的是这块地当初花了你多少钱，而不是你今天什么都不做时它对你值多少。在"怎么退出"这个决定里，真正相关的问题不是你付过多少，而是不卖掉会放弃什么。
这是关于记账口径的推理，不是自然规律，完全可以被质疑。一位无论行情如何、在任何情况下都不打算卖的业主，留着不动并没有放弃什么可以衡量的东西，机会成本这个框架对他的意义就小很多。如果这确实是你的立场，不妨明确讲出来，因为它会改变哪一种对照才值得跑。
这个论点不支持的，是关于"项目平均结果如何"的任何断言。阿德莱德的填充式开发没有公开的逐块样本能把这件事定下来。诚实的说法是有条件的：一旦土地按市场价值进表，自己开发与直接卖掉之间的差距，可能远小于业主的预期，某些情况下还会反过来。 在你这块地上究竟落在哪一边，是关于你这块地的算术问题，外人无从代答。
同口径对照：两栏，跑到同一个终点
本文建议跑的这个对照，不是"这个项目赚不赚钱"，而是"这两条路，哪一条税后落到我手里的钱更多"。这意味着要有两栏，跑到同样的深度，收在同一个时点。它是一个对照，不是一条决策规则：决定本身——连同两条路各自的税务处理、以及你愿意承担多少风险——归你和你的顾问；至于结论合理地倒向另一边的那些情形，本文下文也一并写明。
下面是科目清单，刻意不带任何金额。金额属于你和你的顾问——土地那一行归持牌估价师，建造归工料测量师或建筑商，两条税务行归你的注册税务代理，交割归你的律师。
建成后地块或住宅的销售总收入: 按最高最佳用途口径的物业售价
土地，按最高最佳用途下的市场价值入账: —
建造与场地工程: —
专业费用：持牌测量师、规划、市政工程、设计、统筹协调: —
法定收费：开发申请与土地分割相关规费: —
其他市政管线的扩容与接驳费用: —
项目期内的持有成本：市政费、土地税、保险、融资: 至交割为止的持有成本
销售费用：每一块地或每一套住宅的中介佣金、营销: 销售费用：中介佣金、营销
交割与产权过户: 交割与产权过户
结果所对应的税负: 结果所对应的税负
税后到手: 税后到手
有两条规矩，决定了这个对照成不成立。
两栏都要跑到税后。 拿税前的开发结果去比税后的出售结果，不叫对照；何况这两条路未必适用同样的税务处理。卖出分割后的地块，并不会自动被当作资本资产的简单变现处理；依各人事实情况不同，ATO 可能把所得视为普通收入，商品服务税（GST）——包括能否适用差额计税法（margin scheme）——也可能牵涉其中（来源：ATO — 土地分割与合并、ATO — 物业出售的税务后果、ATO — GST 与差额计税法）。其中哪一种落到你头上，完全取决于你自身的事实情况，是该问注册税务代理的问题。我们在南澳出售分割后地块的 GST 与资本利得税里把这件事的轮廓画了出来；那篇文章描的是地形，回答不了你的个案。
土地不能同时出现在两侧，也不能一边记成零、另一边又把它含在净售价里面。 两种处理方式都行，前提是两栏用同一种。要么把土地按市场价值放进左栏，那么左栏的最后一行就是"在直接卖掉之外还多出来的盈余"，能拿来和它比的对象是零；要么两栏都把土地拿掉，直接比两个税后结果。这两种做法各自内部自洽。把它们混起来——左边土地记零，右边却是完整净售价——正是本文要点名的那个错误。
有一条捷径值得知道。如果曾经有开发商向你报过价，这类报价通常是从最终售价倒推的，先扣掉成本，再扣掉自己要求的利润。把它反过来看，在给土地那一行定价时，这至少是一个我们会希望摆上桌面的数据点：它代表一位掌握信息的对手方，在扣除其自身成本与所需利润、并按其自身对场地的判断之后，愿意付出的金额——具体怎么算出来的，可以直接问出价那一方。它不是估价，最终决定这一行的输入，仍然是持牌估价师的意见。这套算法的构成，我们在开发商的报价公道吗里拆解过。
本文主张的参照系：你自己直接卖掉的税后结果
开发商拿"成本回报率"来检验项目，这个检验有它的用处——我们在阿德莱德开发项目的成本利润率里谈过。但那篇讲的是分子：一个项目需要跑出多少利润才值得做。这一篇讲的是分母：它下面那一行土地该填什么。
而对一位正在决定如何退出的业主来说，我们认为参照物又不一样。本文主张的口径不是行业惯用的那个利润率，而是你直接卖掉之后税后能拿到手的那个数。 按这个口径衡量，开发这条路如果跨不过它，那这个项目其实是在要求你承担项目风险、融资、市场时机以及一段漫长的个人精力投入，换来一个签一份挂牌委托书就能得到的结果。这笔交换值不值得做，仍然要由你和你的顾问，按你自己的税务状况、你自己的风险承受度来定。
结论也完全可能倒向另一边，这几种情形值得说清楚：
这类物业本身成交稀疏。 如果可比成交很少，或者这块地本身特殊，出售侧的数字就是一个区间较宽的估计，对照的决定力也就不像看上去那么强。
用途上限被低估了。 如果没有人请规划顾问对照法典评估过这块地的开发潜力，"直接卖掉"那一栏可能是按错误的最高最佳用途定的价——被低估的是出售侧，不是开发侧。
两条路处在不同的税务位置。 持有架构、持有沿革以及活动本身的性质，都可能同时推动两栏的最后一行，而这只有你的注册税务代理算得清。
你对时间和风险的容忍度不等于市场的。 两位数字完全相同的业主，做出相反的决定都可能是理性的。
所以这是一套方法，不是一个判决。只有用你自己的数字、由你自己的顾问把它们填上，它才开始有意义。
常见问题
地本来就是我的，为什么还要给自己记一笔成本？ 因为把这块地投入项目的替代选项是把它卖掉，而这个替代选项是有价值的。空着那一行并不能让土地变成免费的；它只是把土地的价值挪进了项目的利润行，看上去像是项目挣来的。至于你是把它当成本填进去，还是从两栏里一并拿掉，那是呈现方式的选择——要紧的是两侧用同一种选择。
市政估价通知单上的数字能用吗？ 请把它当作它本来的样子：一份为其自身法定用途、按其自身口径、在其自身基准日、依其自身假设出具的数字。正因如此，单凭它回答不了本文要问的那个问题。它与"你这块地上一块可分割宅基地按最高最佳用途计的市场价值"之间有没有关系，要由持牌估价师来说。如果土地这一行会影响一个这种量级的决定，该用的输入是持牌估价师出具的估价，并在其上载明所依据的口径与基准日。
我怎么知道我这块地的最高最佳用途是什么？ 它的边界由你这块地的开发潜力划定，而开发潜力是规划顾问对照《规划与设计法典》评估出来的——你可以先在 PlanSA 上把适用条款查出来，再拿去问这位顾问；它的定价则参照可比交易，这一层是持牌估价师的工作。这两个问题由不同的人回答，而估价师的意见取决于规划那一层的答案。
这是不是说分割通常不划算？ 不是，本文在任何一个方向上都没有主张比例。要点比这窄得多：土地记零的那张表，无论如何都回答不了这个问题，因为它把早已存在的土地价值报成了项目利润。把这一行按市场价值填上，表才开始回答你真正问的那个问题。
建筑商给了我一份可行性测算，够不够？ 它回答的是建造那一侧，那是对方的专长所在。可以追问三件事：土地那一行是从哪来的、代表谁的意见、以及最后一行是税前还是税后。这三个答案，才是把一份造价估算变成"能拿来和直接卖掉相比"的可行性测算的关键。
谁做什么，Cyberate PM 站在哪里
本文里的每一项输入，都归属于一位有名有姓的专业人士：
市场价值与最高最佳用途——持牌估价师。
建造与专业费用估算——工料测量师或你的建筑商。
两条路径的税务处理，统一到税后口径——你的注册税务代理或会计师。
合同、产权与分割相关文件——你的律师。
分割图与场地测量——持牌测量师。
市政与雨水工程设计——市政工程师。
你这块地的开发潜力，对照法典评估——规划顾问，对照 PlanSA。
Cyberate PM 受业主委托，以上这些事我们一件都不做。我们不估价、不估算建造成本、不测量、不做设计、不做税务筹划、也不出具法律意见。我们做的是统筹：为每一行委托对的专业方，把顺序排好让后一位拿得到前一位的成果，守住一套一致的假设让两栏保持同一个口径，并且把还没有答案的问题摆到你面前，而不是任由它们空在那里。
在大规模委托任何一方之前，有三件事可以先做，都不涉及任何数字：
把用途上限试出来。 请规划顾问对照法典评估你这块地的开发潜力，好让出售侧的价值是按对的用途去定的。
取得一份按最高最佳用途口径出具的市场价值意见，由持牌估价师出具，载明所依据的口径与基准日。
对任何一份摆到你面前的可行性测算，都问一句：土地那一行里是什么，代表谁的意见。
如果你正在权衡是开发还是卖掉，希望把各路专业方的委托理顺、并把他们的输入统一到一套假设之上，和我们聊聊。
本文提到的法定收费与税务处理按财政年度更新，内容反映的是写作时可公开获取的材料。本文仅为一般性信息，不构成估价、税务或法律意见。
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