市场证据——定什么标准
设计溢价证据报告
卖得贵的那批房子，到底共同做对了什么？
它解决什么问题
卖得贵的那批房子，到底共同做对了什么？
同一片区、面积相近的两套房，成交价可以差出一大截。这个差距里有一部分是位置、时机和销售操作。另一部分是设计——而设计恰恰是最常靠品味、而非证据来辩护的那部分。
抽象地争论“挑空值不值回成本”永远吵不出结果。但去数一数：在单价最高的那批房子里挑空出现了多少次、在最低的那批里又出现多少次——这是能算清楚的。
怎么做出来的
这份报告是怎么做出来的
把附近成交按建筑面积单价排序，取头尾各三分之一，逐套普查 37 项设计要素——立面街景、空间体验、平面功能、景观户外、品质装修。产出两张清单：高价组的共同配方、低价组的共同缺陷。
按单价排序，而不是总价
按总价排只会重新发现“房子大所以贵”，那不是设计结论。按建筑面积单价排序，先剥离掉最大的混杂变量。
取头尾各三分之一
按中位数二分，会把只差几千块的两套房强行分到对立阵营。舍弃中间三分之一，牺牲样本量换来对比的锐度。
逐套普查 37 项要素
立面与街景、空间体验、平面功能、景观户外、品质装修——逐套记录，可用照片佐证判断。
输出两张清单
高价组的共同配方，低价组的共同缺陷。某项要素的分母，只计入真正调查过该要素的房源。
您会拿到什么
报告里有什么
37 项要素的高低价组对照
每项要素在两组中的出现率，并附上其依据的样本量。
逐套普查底稿
底层观察记录，可附照片，让任何结论都能追溯回源头。
高价组的共同配方
在这个片区市场顶端反复出现的那些要素。
低价组的共同缺陷
在成交价落后的那批房源里，持续缺席的是什么。
自定义要素
您方案特有的要素，与内置要素同权参与分析。
它不会声称什么
边界，写明在此
只讲相关不讲因果；某要素在高价房中普遍，也不等于它值回建造成本。两条边界都写在报告里。
谁需要它
什么时候这份报告值回成本
纠结设计标准
多花的这笔钱，市场会不会还给您。
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咨询之前
关于这份报告的常见问题
这能告诉我某个配置值不值回建造成本吗？
不能，报告自己会这样写明。它测的是与价格的关联，不是投入产出比。某个要素在高价房中常见，可能只是某类项目的标记，而不是价格的成因。
需要多少成交样本？
至少要让三分法有意义。片区样本稀薄时，每个数字都会带上样本量，方便您自己判断分量。
这和我们建筑师的意见是一回事吗？
它是可以与建筑师的判断并置核对的证据。报告本身不做设计；它改变的是设计讨论围绕什么展开。
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每份报告都按您的地块定制。把地址和您正在做的决定告诉我们，开工之前我们会先确认范围与费用——包括是否应该先做另一份报告。