业主自担风险的前期场地工程：哪一步开始不再可逆

业主自担风险的前期场地工程：哪一步开始不再可逆

图片：Robert So via Pexels

本文仅为面向南澳州土地业主的一般性信息，不构成法律、规划、环境或工程建议，其中没有任何一句是关于你自己场地的判断。你地块上的某项活动是否属于 development、是否需要审批、适用哪几项同意事项，由有经验的规划顾问提供意见、由相关主管机构判断；执法、上诉、向邻居发出的通知，以及工程日后被质疑时你的风险敞口，属于南澳规划与行政法律师；原生植被清除属于 Native Vegetation Council 与原生植被顾问；树木属于合格树艺师（arborist）与你所在议会；土方、回填与场地分级属于岩土工程师与你的土木工程师。相关要求会不时修订，且因场地而异，请在依赖本文任何内容之前核实你自己物业的当前规定。

你真正在做的那个决定

挖机两周后有档期，过了这个档期，承包商去了别处，价格也会变。你的申请已经比任何人告诉你的都久，规划官上一封邮件说文件在某个转介机构手里，没有人肯给一个日期。你这边有人说了那句最自然的话：先把那些反正不需要审批的部分做掉。

这件事几乎总是被当作**"这样做允许吗"**来争论。但真正决定结局的问题是另一个：如果答案最后是不行，或者日后某项条件与我已经做过的事相抵触，我还能把它放回去吗？

先划一条边界：本文讲的是拆除以外的工程——土方、场地清理、伐树、管线开槽、硬化地面。把一栋建筑拆掉自有一套授权、牌照与断接程序，那条线在一个拆除日期背后的各项独立审批与断接。

法律在这里做了什么，又没有做什么

南澳法律手册记载，《Planning, Development and Infrastructure Act 2016》"规定'除非该 development 属于已获批准的 development，否则不得进行任何 development'〔s 101〕"。同一段里有两处，不支持把它读成"不得碰自己的土地"的一刀切禁令：紧接着的一句是"并非所有涉及土地的行为或活动都被视为 'development'，也并非所有 development 都需要正式审批"；而它给出的定义相当宽——development"包括建筑工程、土地用途的改变、对重要树木的砍伐、损害或伐除、土地的挖方或填方，以及土地分割"（来源：南澳法律手册 — 规划与开发）。

所以挖方与填方本身就落在定义之内。另外，"建筑工程"被界定为具有下述性质的工程："(a) 建筑物的建造、拆除或移除（包括附带的土地挖方或填方）"（来源：南澳法律手册 — 建筑工程）——这正是为什么"为盖房做准备的土方"在审批意义上很难与那栋房子切开来看。

那么一台小型挖机加一堆表土算什么？手册有意没有给出一个可以照抄的答案。它一方面写道，"与建造建筑物或其他重要构筑物相关的任何挖方或填方，通常将需要开发审批"；另一方面在同一段讨论中说，挡土墙用于承托地面高差较小的情形通常不需要审批——并补充说，即使低于该界限的挡土墙，也可能因所在分区或议会辖区不同而仍需审批（来源：南澳法律手册 — 挡土墙）。答案来自把成图的政策适用到一块具体的地上。你地块上的某项活动是否属于 development、是否需要审批，由相关主管机构依事实判断，而提前把这件事弄清楚正是规划顾问的用处。整体流程见南澳的开发审批流程。

对每一个你正在考虑的步骤，问三个问题

它是不是 development，在这里需不需要审批？ 这不是一个能从清单上查出来的问题——包括本文这份清单。在把它交给你的顾问之前，你以为落在制度之外的那一步，只是一个假设，不是一个立场。

它会不会触发一条与审批并行、各走各的义务？ 有一条会，而且它不等评估。当工程被认为影响相邻土地的稳定性时——手册所描述的情形包括靠近边界堆放的填土，以及切入某个假想平面的开挖，该平面自边界处自然地面以下某一点向下延伸——"在工程开始之前，必须将进行该工程的意图及工程性质通知相邻土地的所有人"，使用规定的 Form 1，并遵守规定的通知期；未发出通知即进行此类工程的人"可能被处以罚款"。收到通知的邻居可以聘请工程师，施工方必须遵从该工程师的意见并承担其合理费用；邻居也可以向 Environment, Resources and Development Court 申请，在取得该意见之前阻止工程开工（来源：南澳法律手册 — 挡土墙）。你的土方在你的边界处是否符合那段描述，属于你的土木工程师与你的律师。不需要审批，并不等于这条线也过了。

如果决定与预期不同，回头的路是什么？ 有些步骤付出的只是做两遍的钱——临时施工便道、硬化场地、剥离并堆存的表土。预算问题是可以扛过去的。另一些步骤付出的是钱买不回来的位置：任何拿走了不可复原之物、或抹掉了原状证据的动作。这本账的另一面同样值得注意：那些通常不留下任何痕迹的步骤——测量、探坑、岩土勘察，以及在任何东西被移动之前用标高与照片把场地记录下来——恰恰也是能让申请变好的步骤。与顾问确认它们在你的场地上不构成 development 之后，早做而不是晚做。

可逆性到哪里为止

树木。 手册写明，"任何损害重要树木或受管制树木的活动都属于 development"，损害树木的活动涵盖致死、移除、切断枝干或主干、环剥、截顶或修剪过度，以及任何其他实质性损害。那一节的边界由测量和清单两样东西划定：受管制树木由在自然地面以上规定高度处测得的树干周长界定；相关管控在 Regulated and Significant Tree Overlay 内运作——该节记载其适用于大阿德莱德都会区、Adelaide Hills Council 辖内的城镇以及 Mount Barker Council 的部分地区，而非全州，并由 Planning and Design Code 设定。豁免同样具体：由部长不时指定的树种、靠近现有住宅或地面泳池的树木（并有树种方面的排除）、某些山火情形、已死亡的树木，以及一项受法规条件限制的狭窄修剪例外。这正是为什么测量与树种鉴定是树艺师的活，也是为什么这些定义与豁免如何适用于你那棵树，由你所在的议会判断，而不是靠肉眼判断。该节还记载，即便某项活动依《Native Vegetation Act 1991》被允许，针对受管制树木的损害树木活动仍需审批，并指出违规施工可招致高额罚则（来源：南澳法律手册 — 重要树木与受管制树木）。过了一道关，不等于过了另一道。更多见南澳分割项目中的受管制树木与重要树木。

原生植被。 另一部法、另一个决定者、另一条时间线。《Native Vegetation Act 1991》下的首要义务是"除非清除符合该法，否则不得清除原生植被"；清除"的定义很宽，几乎包括任何能杀死或伤害原生植被的行为"；批准由 Native Vegetation Council 作出。同一段里有两处限定，方向相反。该法"不适用于生长在 Adelaide Metropolitan Area 内的原生植被（但适用于覆盖 Mount Lofty Ranges 山麓地带的某些议会的部分辖区）"——这不是一条可以按邮编套用的豁免，而山麓边缘一带恰恰是最可能出现不可逆清除决定的地方。而尽管存在豁免，同一节也警告："豁免条款在法规与指引中长达许多页，且非法清除的罚则严厉，因此在依据豁免尝试任何清除之前都应当先取得意见"（来源：南澳法律手册 — Native Vegetation Act 1991 (SA)）。全国营业执照服务补充说，须取得同意、须提供抵偿，并且"在申请人的 Development Approval（如需要）得到确认之前，不会给予最终的清除批准"（来源：ABLIS — 原生植被清除同意（南澳））——这就是排序陷阱的缩影：那项清除决定，可能正等着你想抢在它前面的那份审批。更多见南澳的原生植被清除与土地分割。

动过的土。 三者里最安静的一个。填土一旦放下去，它的来源、深度与压实度要么成为记录，要么成为猜测。缺少记录对场地分级与基础设计意味着什么，要由你的岩土工程师依据实际挖到的材料评估——这正是趁机器还在现场时把标高、料源与压实情况记下来的理由；下游的那个问题在未受控回填与 Class P 场地。挖方更糟：土木设计所依据的那些原始地面标高，已经不存在、也无法再测。手册在边界这件事上说的是同一件事——"每一位业主负责承托由其本人（或前一位业主）自自然地面改动过的那部分土体"——并指出随着时间推移，"很难知道自然地面原本的坡度是什么、究竟是谁改动的、改动到什么程度"（来源：南澳法律手册 — 挡土墙）。这在你的边界上如何适用、邻居提出来时意味着什么，属于你的律师与土木工程师——而原始地面一旦不复存在，这个问题只会更难回答。

那些还没有做出的决定

前期工程有风险，不是因为主管机构在找理由反对，而是因为评估还没有把它的各项输入产出完。

部分申请必须转介给转介机构，该机构可以要求补充文件或信息；在某些情形下，转介机构"通过能够指令相关主管机构拒绝申请、或通过坚持相关主管机构必须遵从的严格条件，实际上对该开发拥有否决权"。业主这一侧就在同一段里：这样的指令"可以成为上诉的对象"，转介机构与相关主管机构同为被上诉人，但对涉及电力基础设施的 Technical Regulator 有一项例外（来源：南澳法律手册 — 规划与开发）。由这种指令而来的条件，是你这边没有人选择过的条件，而它落地的时间，在你趁着等待期间做完的那些工程之后。

公众通告带来第二个尚未完成的决定，它在这里的意义比上诉权本身更实际。手册记载，"就 Restricted development（列于 Planning and Design Code）的申请，在通告期内提交过陈述意见的人，如对相关主管机构的决定不满，将享有第三方上诉权"；"对 Impact Assessed (Non-restricted) development 不设第三方上诉程序"；而在公众意见期内没有提交书面陈述意见的人，无权上诉。然后是那句真正需要围绕它来排期的话："当出现第三方上诉时，在该上诉被驳回、被剔除、被撤回，或上诉所提出的问题经法院最终裁定之前，该开发不得进行。" 上诉期自决定作出之日起算，而非自陈述意见人收到通知之日起算——所以业主可能正处在一个开放的窗口之内，却还没有收到任何人的消息（来源：南澳法律手册 — 规划与开发）。你的申请落在哪条路径上，属于你的规划顾问与相关主管机构。对前期工程而言，要点是：手里拿到审批，本身并不等于风险已经结束。

"业主自担风险"实际意味着什么

未经适当授权进行 development 属于犯罪；除罚金之外，"还可以处以附加罚则，数额可达违反该法所已经取得或将会取得的经济利益的估计金额"，定罪后每持续一日另有按日计算的默认罚则，法人主体的最高罚则更高；同一段讨论还记载，未遵从法院关于移除违法开发的命令者，可能被判藐视法庭（来源：南澳法律手册 — 罪行）。那项附加罚则的设计本身就是提示：它的存在，就是为了拿走抢跑所带来的好处。

执法既不只由议会发起，也不只关乎事后。民事执法适用于"已发生或预期发生的违反行为"；"任何人均可向法院申请命令，以纠正或制止对本法的违反"；救济手段"包括：禁制令、宣告以及赔偿（损害赔偿）"。同一节也指出，该程序较为复杂，应当寻求法律意见；并指出存在一个时效期间，它"可能使长期存在的违法开发变得难以撼动"——这段期间保护的是施工的一方，而不是投诉的一方（来源：南澳法律手册 — 民事执法）。所以风险敞口不只是损害既成之后的一纸移除令。它还包括一道"现在就停"的命令，而申请它的人不需要等主管机构先动。

还有一件很少被说出口的事：抢先开工的压力，通常不是业主自己制造的。它来自一份跑过了所有人预期期限的评估，而文件往往正躺在某个转介机构手里，按一份业主无法左右的时间表推进。这是一个真实的委屈——而该法对它的回应是给出一根杠杆，而不是让业主在"继续等"和"照做不误"之间二选一。手册记载，"如果某主管机构未在法规规定的时限内就一份开发申请作出决定，申请人可以选择发出 Deemed Planning Consent Notice"〔s 125, reg 54(1)〕，并在同一段里划出了它的边界：该通知"不适用于以 Minister for Planning 为相关主管机构的 Impact Assessed Development"；主管机构收到通知后有一段很短的窗口可以发出自己的同意，可附加或不附加条件；未能如此的，则适用 State Planning Commission 实务指令中的标准条件；而如果主管机构认为该申请应予拒绝，可以向法院申请撤销该视为同意的命令（来源：南澳法律手册 — 规划与开发）。这根杠杆在你的申请上是否可用、发出它是否是当下正确的一步，属于你的规划顾问与你的律师。别人造成的拖延，在工程日后被质疑时是否与你的处境相关，同样是给那位律师的问题——值得在机器进场之前就问，因为上面所有的执法路径，没有一条是冲着造成等待的那一方去的。

动土之前值得回答的问题

• 这些活动里哪些属于 development、其中哪些需要审批——交给我的规划顾问，由相关主管机构判断。
• 其中是否有任何一项离边界足够近，以致在开工前须先向相邻业主发出通知，且与审批各走各的？
• 这块地还需要哪些其他批准——它们当中是否有任何一项，正等着我想抢在它前面的那份审批？
• 我的申请属于哪条路径？上诉窗口是否已经关闭？一个尚在进行的上诉对继续施工意味着什么？
• 哪一步会拿走不可复原之物，或抹掉原状的记录？
• 如果申请已经跑过了法定期限，我有哪些程序上的选项——它们是否好过直接开工？

买地之前的同一套追问，见在阿德莱德买地之前该问什么。

开发经理在这里的位置

上面所有的判断都不是我们做的。Cyberate PM 不决定你的工程是否属于 development，不评估你的树，不批准清除，也不就你的法律风险提供意见。我们握住的是顺序：在挖机被预订之前，把问题交到对的专业人士手上；在任何不可逆的一步之前，先弄清转介与通告的状态；并且把场地记录到足够好，使一个可逆的决定继续保持可逆。时间常常在更靠前的地方——在工作被委托出去的次序里，而不是在审批落地前的那几周里。而在那里找到的时间，不需要用任何日后要花力气收回的位置去换。